我国房地产行业上市公司财务报表分析(6)
（2）应收账款
对比2014年，2015年万科应收账款同比增长了61658万元，增长幅度为32.55%。房地产企业比较特殊，由于今年来房地产行业处于卖方市场，虽然有很多买不起房的现象，但总的来说是供不应求的。所以房地产企业出售楼房都是一次付清或通过房贷先行付清，所以我们可以看到万科的预收账款数额是非常大的，因此也不会有大额的的应收款项。这是万科作为房地产企业的特征，也说明了其资产情况较好，没有太多需要收回的在外资金。
（3）存货
从2012年到2015年，万科集团的基本处于逐年上升的趋势，增长幅度大约在15%左右。从这些数据我们可以看到，一方面是万科加快了房地产开发的步伐，另一方面是可能近年来“去库存压力”导致的存货较多。
（4）短期借款
万科近几年来的短期借款绝对量并不大，并处于下降趋势，相比2014年，2015年万科的短期借款同比下降了20.27%。但是我们从表1.3也可以获悉，总的流动负债是增长的。因此万科应该是采取较低的财务杠杆，较低的短期负债率也体现出万科集团财务的稳健和安全。
（5）预收账款
万科集团的预收账款基本占流动负债的50%左右，且处于逐年上升趋势，上文也分析到，这是由于房地产企业多采取预售模式有关，从侧面也可以看出万科集团业务量的上升。
(二) 利润表分析
万科集团总体盈利情况良好，呈逐年上升趋势，2015年营业收入达到19554913万元，比2014年上升了33.58%。如下图所示，由于营业成本也同比上升，因此营业利润和净利润增长幅度不大，盈利能力基本稳定。下图我们可以看出，万科营业利润上升主要归功于营业收入的提高，我们也发现了其营业成本高居不下，导致营业利润没有比较大幅的上升。这应该归因为目前房地产行业土地、建材、人工、销售成本等的上升
图2.1 万科企业利润主要指标趋势表
笔者将万科近3年来的利润表主要指标整理如下：
表2.1 万科2013年-2015年利润变动趋势分析表
项目(万元） 2013年 2014年 2015年
金额 环比增长幅度 金额 环比增长幅度
营业收入 13541879 14638800 8.10% 19554913 33.58%
营业成本 11216207 12557892 11.96% 16598826 32.18%
营业利润 2426134 2497936 2.96% 3312278 32.60%
净利润 1511855 1574545 4.15% 1811941 15.08%
比率 环比增长幅度 比率 环比增长幅度
毛利率 17.92% 17.06% -4.76% 16.94% -0.74%
销售净利率 11.16% 10.76% -3.66% 9.27% -13.85%
从上表可以看出，万科近几年利润水平处于向上趋势，企业盈利能力稳健，但也可以看出。利润增长速度变缓，毛利率，销售净利率环比增幅皆处于下降趋势，这对企业未来的盈利水平会有影响。分析其原因，一方面是由于企业营业收入、营业利润基数较大，要取得更高的增长难度加大；另一方面也是近年来国家调控与房地产市场压力导致成本增高所致。拿地成本越来越高，人工成本上升，开发项目的增加，投资收益减少导致总体利润增长速度减缓。幸亏万科还有着非常高的营业收入增长，这才没有导致利润水平的下降，但这从侧面也可以看出，万科在利润获取方面还是比较粗放型的，高投入高成本净利润却不高。目前房价上涨还比较快，一旦房价下滑，要保持这样规模的盈利水平难度将非常大。所以万科还是要加快多元化改革步伐，拓宽盈利渠道，保证盈利。