我国房地产行业上市公司财务报表分析(10)
作为一个房地产企业，存货量大是正常的现象，这是行业特点使然，而万科的存货量有逐年增多的趋势，存货周转率也不高，很有可能是出现了销售上的乏力，也可能是近年来二三线城市房地产库存量大，房地产去库存压力增大。存货过高会占用万科运营资金，影响了公司资金的回笼，使企业的变现能力下降,短期偿债能力降低，导致资金成本进一步升高。反过来也会影响到资金周转速度，进一步加大库存压力，占用资产。
2．现金流不足，偿债能力下降
万科近几年的现金流量净额基本告负，证明流出企业的现金多于流入资金，这显然会影响到偿债能力。究其原因，一方面是万科的扩张行为导致其现金支出增加；另一方面，从万科的偿债能力分析也可以看到，三个主要比率都偏低，表明万科的偿债能力近年来的确有所下降。
3．资产负债比率偏高
万科的资产负债率一直在78%左右，虽说比较稳定，但是目前的房地产企业普遍压力偏大的环境下，保持如此高的负债水平是否合理值得注意。从上文可得知万科总体偿债能力不强，而目前国家旨在“去库存”的大环境下紧缩银行信贷，高资产负债率对于万科未来的资产安全会有一定程度的影响。
（二）针对存在问题的建议
1.优化存货结构，开发适销对路楼盘
建议万科尽快做好市场分析和战略规划，优化其库存结构，一方面针对二三线囤积库存展开适度的促销手段，响应国家政策，在农村入口入城安居方面下功夫。另一方面开发适销产品。从长期来看，一线大城市的楼房是刚需，处于严重的卖方市场，。需求量大且房价上涨快，应该注重大城市的楼盘建设，这些地方是盈利的重点区域。纵观目前国家开放二胎政策，这对于房地产行业来说也是一个利好消息，势必会增加社会的房产的需求，所以，万科只要顺应这个趋势，存货问题自然解决。
2.开源节流
一方面，万科应该增加现金流入量，可以通过减少存货获得经营销售的现金流入或者吸引投资，拓宽融资渠道。
另一方面，也应加强对现金流量的控制，降低成本，减少不必要的开支，也可以适当拉长一些后续付款。保障企业的现金流量和财务安全，提高营运能力。
3. 保持合理的负债率
万科应该对自身的资产负债水平进行合理评估，从现今的大环境下和企业未来发展上考虑，适当减低资产负债率，加大股权筹资力度，降低财务借款比率。同时也要增强财务运作能力，其中包括成本控制和资金使用效率的提高，减少拿地成本，尽快回笼资金，增加企业净资产，严格把控负债率。此外，还可以借鉴新鸿基的多元化战略，新鸿基十分注重多元化业务组合以保持合理的现金流，通过立体多元的其他相关业务，补充其盈利能力，增强企业资金的流动，以控制风险，降低负债。
（三）总结
经过上文的分析，总的来说，万科的财务特点可以用一个字来形容--“稳”，我们可以看到，在主要的资产指标上，万科多年来保持稳定的结构。而盈利能力上看，无论市场环境如何变化，万科的盈利都是十分稳定的，即使增速有所下滑，但是能在如今竞争以及大环境如此严峻的情况下保持这样的增长，本身就是一件不容易的事。万科是非常优质的资产，从第一个上市的房地产企业，30年一路走来不断壮大，屹立不倒，仍保持着很好的成长能力，这离不开王石和领导层的带领，也离不开合理的制度和优秀的品牌建设。这是一个很值得投资的房地产企业，从中我们也看到的整个中国房地产的缩影。