我国房地产行业上市公司财务报表分析(2)
第二阶段（1998年下半年-2003年）：1998年6月，国家出台了一系列的刺激房地产发展的政策（取消福利分房、降低利率和按揭门槛、降低税负），这有效的刺激了人们对住房的需求，同时买房难度也大大减低了。房地产市场实实在在火了一把，市场上的库存基本买完了。由于形成大规模的卖方市场，物价局对于商品房定价又取消了管制，这时候房价的膨胀就是必然发生的事情了。1999年到2003年是中国房地产业的春天，房价也终于在2003年到达顶峰。由于房价过高、结构不合理等问题，也开始导致严重的社会矛盾，房地产行业成为社会关注的焦点，政府的调控也随之而来。
第三阶段（2004-2008）：国家开始对过度升温的房地产行业降温，这段时期主要是进行宏观调控，2004年以调供给为主（收紧土地与信贷），2005年以调控需求为主，总体对供给也有所限制， 2006年的宏观调控主要方向是针对房地产产品结构进行的调整，这段时期中国房地长市场发展比较平稳，整体基调以调控为主，主要手段有央行加息、上调存款准备金率、加收房地产税、调高首付等等。
第四阶段：（2008-2009年）在2008年国际金融危机的影响下，总体外需不足，我国经济受到影响，国家进行了一系列的经济刺激政策，如出台“四万亿”拉动内需，保持经济增长。中央银行宣布“双率”齐降、五次降息；暂时对银行储蓄存款利息所得的部分免收个人所得税；最低首付款比例调整为20%。有效的刺激的房地产行业的发展，房价迅速飙升。
第五阶段：（2009-2013年）由于房价飙升过快，房地产行业过于膨胀影响到民生，社会矛盾凸显，国家不得不进行新一轮宏观调控。2009年下半年出台“国四条”、2010年出台史上最严厉的宏观调控—“国十条”，限购令等政策对房地产行业也产生了较大的影响。然而，房价只是放缓了升高的步伐，依然居高不下。
第吹冰阶段：（2014年-至今）房地产市场转冷，开发速度放缓，告别高速增长，而库存量比较大。根据国家统计局数据，截至今年10月底，全国商品房待售面积约为6.86亿平方米，总体待售面积仍然保持在较高水平，房地产行业进入去库存阶段。2015年末，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”，去库存成为国家宏观调控的主要基调。
（二）中国房地产行业发展现状
主要特点：中国房地产目前面临的是一个经济转型大背景下的阵痛期，中国总体经济增速放缓，转型压力较大。整个行业的主要的特点就是：一、二线城市楼房需求量大，去库存压力不大，但房价要大涨几率不大，国家限制政策会继续加强。而三、四线城市库存压力非常不乐观，即使国家、地方出台了优惠政策，但限于购买力的问题，去化压力很大。总体来说，房地产行业已经告别了高速增长的时代了。
原因：整个房地产行业的主要矛盾就是一线城市房价越来越高，仍供不应求，三四线城市房价上涨慢，但承受力却太弱。一线城市由于流入人口多，许多在城市中的人处于没有该城市户口的状态，在现今的户籍制度下，人们需要买房来获得户口。导致整体供不应求，房价虽然一再调控但仍会一升再升。三、四线城市由于经济水平较低，人口总量也不大，消费水平较低，购买力有限，房产价格上升有压力，去库存压力也较大。我国的房地产行业主要还是依赖房价的拉动而盈利，在拿地成本、期间费用升高，通货膨胀的压力下，要得到以前那样高额的盈利是不容易的。所以，中国房地产的出路在转型，要摆脱高成本、靠涨价盈利的模式，要向多元化的道路发展，依托产业规模和立体服务盈利。