出租屋出现瑕疵，由出租人承担责任。那么，具体符合什么条件才能承担责任呢？即，这个责任的构成要件。有没有什么免责事由？

　　【一】标的物须有瑕疵。此为物的瑕疵担保责任成立之关键。在此如何理解“瑕疵”呢？本文认为，在物之瑕疵担保责任形成﹑发展的历史过程中，衡量标的物是否有瑕疵，有两种标准——客观标准和主观标准。按客观标准，所交付的标的物不符合该种物所应具备的通常性质及客观上应有之特征时，即具有瑕疵。按主观标准，所交付之标的物不符合当事人约定的品质，致灭失减少其价值或效用时，即具有瑕疵。

　　　　 【二】这种瑕疵在租赁合同成立前和履行时就存在。租赁合同成立前，出租屋本身就存在瑕疵，出租人交付该标的物时交付的是质量有问题的瑕疵物，不是该房屋转移到承租人之后才出现的，所以承租人对此不应承担任何责任。在合同履行时，该瑕疵依然存在，所以在这个过程中，标的物存在的质量问题应由出租人承担。

　　　　 【三】承租人在签订合同时并不知道有瑕疵，且不是自身重大过失。

　　　　依此要件，承租人在合同订立及标的物交付之前不知有瑕疵存在，如果承租人明知标的物有瑕疵而仍与出租人订立租赁合同时，出租人不负担瑕疵担保责任。因为重大过失几乎等于故意，对这种对自己权益漠不关心者，法律自无特别保护的必要。但是若出租人对标的物的品质有特殊保证或故意不告知承租人物的瑕疵的，即使承租人有重大过失，出租人仍应承担瑕疵担保责任。因为，在这种情况下，出租人的恶意行为较承租人的过失更具有可惩罚性。

　　　 【四】承租人及时检查该出租屋且及时告知出租人瑕疵之存在。

　　　　对于出租人交付标的物，承租人应当及时验收，如发现应由出租人负担保责任的瑕疵，应立即通知出租人。否则，承租人会因超过法定的除斥期间而丧失向出租人主张权利。但是，承租人一旦及时告知出租人瑕疵的存在，出租人必须进行维修，更换，符合合同的相关约定。 　　　　

　　第二，关于权利瑕疵担保责任

　　在房屋租赁关系中，出租人有将租赁物的使用权完全移转给承租人，应担保第三人对租赁物不得主张权利的义务，从而保证承租人能够依照租赁合同的约定对租赁物使用收益。 出租人承担权利瑕疵担保责任的构成要件是：　1)发生了第三人就租赁物向承租人主张权利的事实。这一事实的发生是出租人承担权利瑕疵担保责任的前提。(2)第三人就租赁物向承租人主张权利的事实发生在承租人租赁期间。第三人主张的权利可以是所有权，也可以是用益物权或担保物权。应当指出，第三人主张权利时，并不一定引发出租人的权利瑕疵担保责任，如果第三人仅仅对租赁物主张权利而不进一步实现权利，则不发生出租人的权利瑕疵担保责任。有人认为，第三人就租赁物向承租论文范文http://www.chuibin.com/ 人主张权利的事实发生在出租人向承租人交付租赁物之前，才会发生出租人的权利瑕疵担保责任。我们认为，这一说法是值得商榷的。在租赁物交付之前，当事人对租赁物主张权利，导致承租人无法取得租赁物使用收益的，可能发生出租人的履行不能，此时由其承担履行不能的违约责任即可。况且，在标的物交付之前，第三人即使主张权利，一般也不会向承租人主张，而是向占有租赁物的出租人主张。(3)承租人于合同订立时不知道也不应当知道租赁物存在权利瑕疵。(4)承租人在第三人向其主张权利时，及时通知了出租人。

　　　　在具备上述条件时，出租人就应当向承租人负租赁物权利瑕疵担保责任。承租人可以请求减少租金或者不支付租金。

　　(1)发生了第三。我们在这里只讨论出租人不能主张防碍承租人使用租赁物的权利，如出租人不能将租赁物的使用权完全转移给承租人，则亦应承担权利瑕疵担保责任。所谓出租人的权利瑕疵担保，是指出租人应担保不因第三人对承租人主张权利而妨碍承租人依约对租赁物进行使用、收益。在第三人对承租人主张权利致使承租人不能依约定对租赁物进行使用、收益时，出租人即应负权利瑕疵担保责任。此时承租人有权不付或减付租金。对此，合同法第228条第1款明确规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”

　　第一 ，权利瑕疵担保责任的情况有以下几种：

　　【一】标的物的所有权属于第三人，或者第三人对标的物也享有所有权。

　　2、标的物的所有权受有限制。这主要是指出卖的标的物上设定有其他权利，如抵押权﹑留置权﹑优先权等，从而使买受人不能完全地行使所有权。或者，当第三人行使标的物上的权利时，买受人就会丧失所有权。

　　3、出卖人享有出卖标的物的所有权，但该标的物的设计或制造却侵犯了他人合法享有的知识产权，如专利权﹑商标权等。

　　针对标的物权利瑕疵的几种表现，法律对出卖人施加的权利瑕疵担保义务包括三个方面的内容：即权利合法﹑权利完整﹑

　　第二，在司法实践中，具体认定权利瑕疵担保责任时，应具备以下四个构成要件：

　　　 【一】第三人向承租人主张权利。如第三人不向承租人主张权利，即使租赁物上存在第三人的权利，也不发生权利瑕疵担保责任。出租人交付的标的物不一定是自己所有的，在该房屋上存在

　　　　2.第三人主张的权利妨碍了承租人对租赁物进行使用、收益。如第三人主张主张的权利不会妨碍承租人对租赁物进行使用、收益，则不发生出租人的权利瑕疵担保责任。

　　　　3.承租人在订立合同时不知道有权利瑕疵。如承租人在订立合同时明知有权利瑕疵，而其自愿承担了第三人主张权利的风险，出租人不负权利瑕疵担保责任，但承租人仍有权解除或终止合同。

　　　　4.必须是承租人作出通知后出租人不能予以及时的救济。承租人在第三人主张权利时，应当及时通知出租人，以使出租人采取救济措施。如承租人怠于通知致使出租人能够救济而未能及时救济的，则出租人对承租人的损失不负赔偿责任;相反，承租人应当赔偿出租人因此所受到的损害。

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