房屋租赁关系中的瑕疵担保责任
房屋租赁关系中的瑕疵担保责任
郑青霞 摘要：目前随着社会主义市场经济的快速发展，在市场经济规律的作用下，商品房“非理性”上涨已成为社会和百姓普遍关注的热点问题。房价上涨导致购房困难，大量商品房闲置也成为普遍现象。就目前的市场情况来看，普通百姓更愿意租房而非买房，因此，房屋租赁在实际生活中随处可见，出现了大量的“包租公”和“包租婆”。然而，在实际的房屋租赁关系中，由于法律知识的欠缺和法律意识的薄弱，因房屋租赁关系出现的纠纷也是随处可见，主要是有关房屋瑕疵担保责任引起的纠纷。而往往在实际的房屋租赁关系当中，很容易把这种责任看作是一般的违约责任。其实不然。瑕疵担保责任是合同法中主要的也是基础性的问题，是由法律规定的房屋出租人承担的一项责任，实行的是无过错责任原则。而一般性的违约责任主要是基于违约行为发生的一项法定责任，实行的是过错责任原则。本文主要就瑕疵担保责任的概述，它和一般性的违约责任的区别联系以及出租人有没有免责事由这些问题做以下浅析探讨。
关键词： 瑕疵担保责任 违约责任 区别联系 免责事由
正文：一，瑕疵担保责任的概述
瑕疵担保责任，是依法律规定，在交易活动中当事人一方移转财产(或权利)给另一方时，应担保该财产(或权利)无瑕疵，若移转的财产(或权利)有瑕疵，则应向对方当事人承担相当的责任。瑕疵担保责任是一种法定责任，而非由当事人约定；但一般为非强制性规定。当事人可以特别的约定免除或限制法定担保责任，也可以特别的约定加重法定担保责任，但如债务人明知有瑕疵而故意不告知对方，并为免除责任的约定，则其约定应当无效。瑕疵担保责任可分为物的瑕疵担保责任和权利瑕疵担保责任两种。前者为担保移转的标的物质量上无瑕疵的责任，后者为担保标的物权利上无瑕疵的责任。具体在房屋租赁中，根据租赁合同的约定，我们可以看出房屋出租人的义务主要有两项：交付标的物和转移标的物的使用权。出租人交付的标的物必须符合承租人之需要，即标的物应是符合约定或该物通常应具有的价值或效用的物，由此产生了出租人的一项极重要的义务 出租人对其提供的标的物应担保其具有双方约定的使用价值效用或品质的义务，如果出租人违反或不履行该项担保义务，则应承担相应的担保责任，此责任我们称之为质量瑕疵担保责任，即物之瑕疵担保责任。另外，出租人在交付标的物时，交付的是标的物的使用权，按照合同的约定应确保承租人在占有使用该房屋时不受其他权利人之影响，从而生出出租人的另一项重要责任 权利瑕疵担保责任。由此，物之瑕疵担保责任与权利瑕疵担保责任构成了完整的瑕疵担保责任制度。
第一，关于物之瑕疵担保责任
由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。例如，电脑能够正常地设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用；电冰箱能够正常地制冷起到储藏作用等等。 根据房屋租赁合同的约定，出租人在交付出租屋时应确保该物的使用价值和品质，不至于影响承租人的正常使用，应该承担物之瑕疵担保责。物的瑕疵担保责任是指担保标的物应具有通常的品质或者特别约定的品质。它包括效用瑕疵担保责任和所保证的品质担保责任两种。效用瑕疵担保责任是指出租人应担保标的物具备应有的使用价值，标的物无灭失论文范文http://www.chuibin.com/ 或减少效用的瑕疵。这种效用包括通常的效用和合同中约定的特殊效用。例如，冰箱为了保存和冷冻食品等即属于物的通常效用。所保证的品质担保责任是指出租人应担保标的物具有其所保证的品质。出租人对标的物所具有的品质保证，应以双方当事人的合同中的约定为准。关于标的物品质的认定，首先以当事人在合同中的约定为准，如未有明确约定，但出租人提供了质量说明的，依该说明为准；当事人无约定或约定不明，且出租人未提供任何相关质量说明，则根据合同法相关规定认定。
物之瑕疵担保责任存在的理由
【一】通过对出租人施加该项义务，使承租人的利益得到满足，保障其利益的实现无任何阻碍，以达到订立合同的目的。这是由租赁合同的有偿性所决定的。一切有偿合同均存在着等价关系，即一方取得权利或物品，是他方支付了相应价款所应得到的结果。按照公平原则的要求，取得价款的一方有义务使对方获得无瑕疵的权利或物品，充分满足权利人的利益要求。为了实现这一目的，租赁合同应建立在双方当事人互相信赖的基础上，要求当事人恪守信义，诚实履行义务，并保护交易的安全。
【二】由于科技迅速发展，各种各样的新产品层出不穷，产品的制造与销售越来越现代化，同时也越来越重视对消费者利益的保护。一般的承租人，往往对出租屋的使用价值和品质都不是太懂，往往在这方面很容易被房东所忽悠，无法很好的保护自己的合法权益。这就需要出租人按照诚实信用原则，对标的物的质量作出明确说明和具有法律效力的保证。
【三】现代经济社会中，当事人达成租赁合同，往往是通过先进的通讯﹑电子手段，双方并不见面。这样，由于承租人对租赁物的质量就很难掌握，就只能通过租赁合同来确定标的物的质量，也就要求法律在这种情况下对标的物质量有完善的保障措施。总之，物的瑕疵担保责任是法律基于租赁合同有偿性的特殊要求和对承租人的特别保护而规定的。这种责任的存在，对于交易的安全和承租人的利益，具有十分重要的意义。