2 “投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

　　根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

　　3投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

　　企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。

　　（二）投资性房地产的账务处理方法

　　1、企业取得投资性房地产的核算

　　（1）以货币资金购入投资性房论文范文http://www.chuibin.com/ 地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

　　（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

　　六、投资性房地产的处置及披露

　　（一） 处置

　　当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

　　企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

　　（二）披露

　　企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：

　　1、投资性房地产的种类、金额和计量模式。

　　2、采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。

　　3、采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响。

　　4、房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响。

　　5、当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

　　七 投资性房地产的现状及问题

　　（一）我国房地产的现状及展望

　　经过十多年的发展，我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。现在的市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"产品和科技进步等方面都呈现出不同的特征。

　　从产品供给和企业角度来讲，现有的房地产市场呈现出以下五个特点：（一是房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低，低价更低，高价更高，总体均价趋降；（二是房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力（三是资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增（四是房地产项目的销售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长（五是日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项目利润更趋降低。

　　从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型。随着房地产市场产品供应的日趋丰富及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值"增值的房产功能向消费、享受功能扩展。由于产品供应日渐丰富，消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机，而可以根据自身的喜欢及需求去决定。但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。 在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲目进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生）泡沫。

　　从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。 因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人享有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快。 房地产商利用建筑业"建材业"设计业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品，表现出电子业的某些现象。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提高，全行业明显进步而且更加理性，发展商已熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项目成功。 整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益。 专业咨询代理机构的市场不断扩大。

　　（二） 存在的问题

　　1、在税务方面存在的缺陷问题

　　通过不同的税种，我国对房地产业的发展进行着多层次的调节，但现行的房地产税种的设置，绝大部分是参照其它行业的税种，没有考虑到房地产业自身的特点，因而这些税种结构已不适应房地产业发展的客观需要。

　　 (1)宏观税制的缺陷。

　　首先，房地产交易缺监控，税收征管难度大。一是没有普遍建立起房地产评估制度，房地产交易只能以实际成交价为准，加之法律又没有设置针对明显低于市场公允价的房产交易，政府有权优先收购的规定，这便为炒房提供了条件；二是没有严格的注册登记制度，使税务机关面对纳税人的虚假申报常无从查证。其次，“隐形市场”中逃避税，国有资产流失大。以行政划拨方式取得国有土地使用权但未补交出让金、补办出让手续，或集体所有土地未经国家征用即也是未交出让金，而直接进入市场交易，对此两种情形是采取行政处罚措施还是征土地增值税,如果征,如何计算增值额,这些都是法律的空白。第三，出让、转让土地界限不明，税收征免难以确定。一是两类所有权土地纳税主体难以确定。法律规定我国土地所有权分国家所有和集体所有两种，《城市管理法》又规定,城市规划区内的集体所有土地经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。这样实际上集体所有土地正在逐步国有化,使两类土地所有权在现实中难以确定,并使派生的土地出让、转让不易划清,从而影响了纳税主体的确定,具体的征免界线也难以把握；二是性质不明的房地产公司，征免界限难划定。目前许多“房地产公司”挂靠国土部门,又是法人又得履行行政职责，体现政府意愿，致使税务机关很难分清公司业务中哪些属于政策性“代理”,哪些属于“自营”项目,征免界限难确定。

　　（2）微观税制的缺陷。

　　首先，税种分布结构不合理，保有环节相对偏轻。这个环节主要调节政府与房地产占有者之间的收益分配，目前的结构会使土地成为保有者的无息贷款，加之保有阶段的增值几乎都流向保有者，致使更刺激了房地产投机行为；保有阶段的低税负致使流通环节负担过高税负，助长了隐形交易，逃税现象。其次，计税依据不合理，税负不平等。如房地产税从价与从租计征税率差别甚大，导致隐形市场泛滥；现行的契税区分国有与非国有企业纳税；耕地占用税，房产税，固定资产投资方向调节税都实行内外企业有别制。第三，单个税种征税范围有待扩大。一是现行税制中除耕地占用税外,其它各项税种的征税对象、征税范围、征税主体均不包括集体土地及地上建筑物和附着物,这无形中丧失了国家对这部分房地产的管理和调控；二是城镇土地的规定中也排除了机关、人民团体、军队、以及由国家财政拔款的单位自用个人所有的非经营性房地产。

　　2、利用公允价值操纵利润的空间

　　公允价值的选择。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的 交易，而对于不存在活跃的房地产交易市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用。收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价 时点后累加，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　由于种种原因，在当前市场环境中，我们很难取得毫无争议的房地产公允价值，这样房地产行业将很有可能利用这些漏洞制造虚假信息，以达到粉饰会计报表的目的。所以我认为严格限定公允价值计量模式在投资性房地产的适用范围，对那些有收益或有一定潜在收益的房地产可以适用，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。另一方面应规范公允价值评估体系。当前首先应建立一套严格的资产评估制度，我国会计准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际会计准则中给出了三种评价标准，同时国际会计准则也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的。其次应加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的资产评估工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允性。最后要加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估企业的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，杜绝串通舞弊、虚假评估等提供虚假信息的行为。

　　公允价值计量模式的选择标准。从分析中可以看出，在公允价值计量模式还是成本计量模式的选择上，现行会计准则规定的标准是非常宽松的，即有活跃的房地产交易市场及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计的企业均可采用公允价值计量模式。企业会故意迎合这些条件以采用公允价值计价，从而达到粉饰会计报表的目的。

　　采用公允价值计价，能使房地产企业的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升。我国会计准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值的，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。

　　可见，由于房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较大，上市公司中基本符合会计准则规定的投资性房地产特征的也比较多。

　　结束语 　　完成情况：在彭会平老师的细心指导下，完成的比较顺利。

　　所的收获：现行会计准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观地反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在会计准则实施的过程中，应考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别也很大。因此，在公允价值计量模式还是成本计量模式的选择上，我认为准则制定机构一方面应制定更加详细并具有操作性的标准，另一方面应加强对准则实施中企业行为的监管，以引导企业规范。

　　结合我国的具体情况，政府应该根据房地产市场反馈的信息，及时制定相关政策，避免房地产行业在过度投机和虚假繁荣之后泡沫破裂，出现危及国民经济的严重衰退范经营。

　　文 献

　　[1]：财政部 《企业会计准则》. 财会[2006]3号

　　[2]：贺至东 《企业会计准则宝典》.华中科技大学出版社.2009年10月第1版.

　　[3]：张 建 《房地产投资》.中国建筑工业出版社.2010年10月第1期 .

　　[4]：俞明轩 《房地产投资分析》.中国人民大学出版社.2007年2月第2版

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