公民买卖集资房法律适用问题
　【核心提示】集资建房政策是计划经济向市场经济转轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。所谓“集资房”，是党政机关、企事业单位利用自用存量划拨用地，群众自行集资建设，按成本价销售，以解决职工住房困难的一种方式。近年来，商品房价格始终居高不下并不断向上攀升，由于各行各业集资建造的经济适用房完全能够满足群众日常居住和生活的需要，且价格较商品房低廉许多，加之为数不少的享受集资房优惠政策的单位职工出于转卖牟利等目的，使得市场上的集资房交易“火爆”异常，由此产生的房屋转让纠纷亦不断增多。

　　案例:2002年，被告张某所在的铜山县供电公司为改善职工生活条件，实施了“铜电家园”经济适用房建设，按工龄、职务、职称、学历、是否独生子女等条件分配给职工居住。因张某无力提供购房集资款，不愿购买，后经朋友介绍，原告郭某愿意购买。经双方协商，于同年12月签订《转让购房协议》一份，主要内容为：张某（甲方）将集资建房所享受的“铜电家园”4号楼A-9E房屋一套转让，郭某（乙方）购买此房享受张某购房同样价格；前期手续以甲方名义办理，后期甲方协助乙方办理产权证手续；乙方另付2万元作为对甲方的一次性补偿。协议签订后，郭某按约定分三期全额支付了购房款，并给付张某补偿金5000元，后张某认为补偿金太少，不愿将该房转让给原告。为此，双方又签订了《关于附期限购房补充协议书》一份，主要内容为：郭某再增加2万元作为补偿金，加上未付的1.5万元，计3.5万元，分两次支付：第一次，待房屋建成、拿到钥匙后付张某1.5万元；第二次，将房屋产权证过户到自己名下后付余下的2万元。张某必须待该房建成并取得房屋所有权时，将钥匙交给郭某，并协助将房屋产权证和土地证办理过户手续。房屋建成后，张某反悔，在依照单位的规定能够取得集资房所有权的情况下，故意不到单位办理房屋产权的相关手续，也未按照双方的约定将钥匙交付给郭某及协助郭某办理产权证、土地使用证及其他证件，致使双方产生纠纷。郭某遂诉至法院，要求张某继续履行合同，并确认讼争房屋产权归原告所有。

　　徐州泉山法院经审理认为，单位在集资建房中与职工的有关约定及单位为集资建房所作出的某些规定，只在单位和职工之间具有一定的约束力，不能约束第三人。被告关于其无权处分他人财产、单位禁止职工转卖、转让和出租、双方所签协议无效的主张，因其未提供充分证据证实，故不予采信。遂依照相关法律规定依法判决：被告张某继续履行合同义务，判决生效后由郭某向被告所在单位交纳各项上房费用，办理有关上房手续及产权证、土地使用证等手续，张某履行协助义务。案件上诉后，徐州市中级法院经审理判决驳回上诉、维持原判。

　　评析：集资房转让纠纷五大特点

　　□涉及的标的多为尚未取得产权的集资房，因集资建房政策本身的特殊性和地方规章条例的限制，职工从出卖房屋到取得产权一般要经过一段过渡时期，有的长达数年。

　　□职工转让集资房主要是出于牟利目的，买受人需向出卖人支付一定数额的“补偿金”。

　　□由于近年来房价持续飞涨，出卖房屋时的价格与取得产权时的房屋价值往往产生较大的落差，导致出卖人反悔，不愿向买受人履行交付房屋及其他的协助义务，且多以合同无效或无权处分为由提出抗辩。

　　□集资房转让协议约定的权利义务多为附条件的，当事人之间一般约定由出卖人在取得房屋产权后向买受人履行交付房屋及协助办理产权手续等义务。

　　□集资建房的单位往往与购房职工作出限制性约定，要求不得转卖、转让、出租集资房。

　　两大概念：集资房转让≠集资房

　　“指标”的转让：将分配的集资房指标转让给他人是近年来常见的一种现象，这种行为从根本上违反了国家有关住房政策，原因在于集资房指标与职工个人身份密切相关。根据建设部《经济适用住房管理办法》的规定，参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。若集资房的买受人并非建房单位职工，则不能享有该单位的集资房指标。其次，从法律意义上讲，有关标的的条款是一切合同必备的主要条款，而“指标”并不是一种具体、明确的标的，甚至可以说是不存在的。因此，集资房“指标”的转让协议应属无效合同。

　　暂未取得产权的集资房转让协议的效力：未领取权属证书的房屋转让协议究竟是否有效，是原先争议颇多的一个问题，争议焦点在于对《城市房地产管理法》第三十七条的规定如何理解适用。随着近年来理论界的认识趋于统一，以及《最高人民法院公报》陆续刊载了一些判例，对此问题的处理思路已十分明确：《城市房地产管理法》虽然规定了未依法登记领取权属论文范文http://www.chuibin.com/证书的房地产不得转让，但这仅仅是对物权行为的限制，而非对债权行为的限制。房屋买卖被分为两道程序，一是签订房屋买卖合同、债的关系发生，双方均受协议的约束；二是过户登记，即发生物权变动。第三十七条所指的“不得转让”，是指不得发生“物权变动”，即房产管理部门不得登记过户，而不是指不得订立债权合同、不能发生债权行为。因此，本案中，双方当事人的房屋买卖行为作为债权行为是成立的，该合同合法有效。诚然，集资房本身具有特殊性，如需经过一段时间方可办理产权登记、土地使用权为划拨性质、买受人变更产权时需补缴相应的土地出让金等，但这些问题与法院处理范围无涉，自愿订立、意思表示真实的房屋转让协议理应受到法律的保护。

　　单位与职工之间的限制性约定能否对抗集资房买受人，根据《民法通则》与《合同法》的有关规定，民事合同在主体、客体、内容等三个方面均具有相对性。对于单位在集资建房中与职工作出不得转卖、转让、出租集资房的约定，只能在合同的当事人之间产生约束力。当职工选择将自己集资所取得的房屋转让给他人时，单位与职工的约定不能约束第三人。即使因职工向第三人转让房屋导致产生相应的违约责任，也应由职工向单位承担，并不能导致职工与第三人的房屋买卖合同无效。因此，对出卖人以其与单位之间有限制性约定为由主张合同无效，法院不应支持。

　　出卖人履行义务， 所附条件的成就。集资房转让协议中约定的权利义务多为附条件的，此“条件”即“出卖人取得房屋产权”，条件一旦成就，出卖人就必须向买受人履行协助义务。对附条件的义务而言，凡当事人为自己的利益而不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。据此，若出卖人在能够获得产权的情况下故意以不作为的方式阻止产权的取得，则应视为条件成就，出卖人关于其“无权处分”的抗辩理由显然不能成立。本案中，张某虽然没有取得房屋产权，但原因是其故意不办理相关手续导致的，故双方协议所附的条件仍应视为成就，张某应依照约定履行义务。