浅谈投资性房地产的会计处理
浅谈投资性房地产的会计处理
随着投资理财观念的改变,以赚取租金或资本增值为目的的投资性房地产已成为一个重要的投资工具。尤其是近年来房地产价格的节节波动,更加刺激了投资行为的增长。自《企业会计准则第3号——投资性房地产》准则实施以来,企业及很多的教材对投资性房地产的核算较为混乱,对投资性房地产公允价值计量模式也很模糊,文章就企业实施该准则过程的相关问题进行了探讨,并针对可能出现的问题及负面影响提出解决的建议。
房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
关键字：公允价值计量 资本增值 发展趋势 核算
Abstract: With the changes in finance and investment ideas to earn rentals or for capital appreciation for the purpose of investment property has become an important investment tool. In particular, the steadily in recent years, fluctuations in real estate prices, more to stimulate the growth of investment behavior. Since the "Accounting Standards for Enterprises No. 3 - Investment Real Estate" Since the implementation of the guidelines, businesses and many of the materials accounting for investment property is more confusion on the investment property fair value measurement model is also very vague, the article on corporate the process of implementation of the guidelines related issues were discussed, and for possible problems and propose solutions to the negative impact of the proposal.
Real estate business is the main body of the real estate business, real estate enterprises in China accounted for eighty percent of the total. Real estate development industry is a competitive industry, funding capacity, resource utilization and more, and involves very sensitive to social housing. Analysis of the real estate business trends, real estate and in promoting the healthy development of the national economy, as well as maintaining the stability of society as a whole has very important significance.
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Key words: Fair value capital value trends,accounting
目录
一、投资性房地产准则的制定背景. 2
二、投资性房地产的概述. 1
（一）投资性房地产的发展历史... 1
（二）投资性房地产的定义... 2
（三）投资性房地产的范围... 2
三、投资性房地产的确认和计量. 3
（一）投资性房地产的确认条件... 3
（二）初始计量... 2
四、后续计量. 4
（一）采用成本模式进行的后续计量... 4
（二）采用公允价值模式进行后续计量... 4
五、投资性房地产的处理方法. 5
（一）投资性房地产的会计处理方法... 5
1、“投资性房地产”账户... 5
2、“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示... 5
3、投资性房地产持有期间增值收益的会计处理... 5
（二）投资性房地产的账务处理方法... 5
1、企业取得投资性房地产的核算... 5
六、投资性房地产的处置及披露. 6
（一）处置... 6
（二）披露... 6
七、投资性房地产的现状及问题. 7
（一）我国房地产的现状及展望... 7
（二）存在的问题... 8
1、在税务方面存在的缺陷问题... 8
2、利用公允价值操纵利润的空间... 9
八、结束语. 10
九、参考文献. 2
一、投资性房地产准则的制定背景
随着经济的发展和投资观念的改变，将房地产作为一种投资手段已是非常普遍的经济现象，甚至成为一些企业新的经济增长点。有的企业将投资性房地产作为主营业务，有的企业则是兼营房地产投资业务；有的企业投资性房地产主要是为了房地产的增值而盈利；有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。
人们习惯地将投资性房地产作为一般的固定资产看待，并按其估计使用年限提取折旧。但是，这种固定资产净值往往不能反映投资性房地产的真实价值。投资性房地产在经过数年以后，其市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍。另一方面，对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，往往具有高收益和高风险并存的特点。在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产处理显然是不合适的。因此，在会计实务上迫切需要对投资性房地产从原有的固定资产中划分出来，作为单独一类确定会计规范，投资性房地产准则应运而生。
目前，世界上对投资性房地产业务制定会计准则的有英国、中国香港、国际会计准则委员会等。
为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露，我国财政部于2006年2月根据《企业会计准则——基本准则》，颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》，字2007年1月1日起在上市公司范围内实施，鼓励其他企业执行。执行新的会计准则的企业不再执行原准则、《企业会计制度》和《金融企业会计制度》
二、投资性房地产的概述
（一）、投资性房地产的发展历史
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。
八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。
八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。
形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
（二）投资性房地产的定义
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（三）投资性房地产的范围
1、已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
2、持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3、某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分， 企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
三、投资性房地产的确认和计量
（一）、投资性房地产的确认条件
投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：
1、该投资性房地产包含的经济利益很可能流入企业；
2、该投资性房地产的成本能够可靠计量
（二）初始计量
企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，具体要求如下：
1、外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费；
2、自行建造投资性房地论文范文http://www.chuibin.com/ 产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
3、以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确认。
四、后续计量
（一）采用成本模式进行的后续计量
采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》。 采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》
（二）采用公允价值模式进行后续计量
有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：
1、 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；
2、 企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
五、投资性房地产的处理方法
（一） 投资性房地产的会计处理方法
1“投资性房地产”账户
为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。