房屋过户的诉讼时效探究
房屋过户的诉讼时效探究
案例：2006年10月19日业主吴小姐与买方陈先生签订《二手房买卖合同》，将深圳市罗湖区某房屋卖予陈先生，合同约定吴小姐于签约后30日内赎楼，双方于赎楼后60日内共同向房地产权登记机关申请办理转移登记（过户）手续。合同签订后，陈先生如约支付了房款，吴小姐亦将房屋交付给陈先生论文范文http://www.chuibin.com 居住使用，但直到2007年10月19日才赎楼，并拒绝办理过户手续。2009年8月陈先生向罗湖区法院提起诉讼，要求吴小姐履行产权转移登记义务，将涉案房屋过户于其名下。吴小姐辩称：根据合同约定，其赎楼期为30日，双方应予赎楼后60日内即2006年12月底之前办理过户手续，陈先生于2009年8月起诉已超过2年的诉讼时效，诉讼请求应予驳回。
管析：1、《民法通则》虽然没有对诉讼时效的适用范围予以规定，但结合最高人民法院的司法解释可以认定诉讼时效仅适用于债权（请求权）不适用于物权；
2、吴小姐已经将房屋交付陈先生，陈先生也已实际占有使用至今，卖方的房屋交付义务已经完成，现陈先生要求其配合办理过户手续的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定；
3、从合同的主从义务来看，在主给付义务已经履行完毕的情况下，从给付义务不得单独适用诉讼时效。房屋买卖合同中，业主的主给付义务是交房，过户仅是对买方物权的确认，在房屋已交付的情况下，业主不能再适用诉讼时效对过户义务抗辩；
4、本案即使存在诉讼时效，其起算日期也只是赎楼后60日届满之日，而不是合同约定的签约后90日（30日赎楼期加60日过户期）。由于吴小姐迟延到2007年10月19日才赎楼，从此再过60日起算陈先生的诉讼并未超过时效。
归纳观点：1、房屋的过户系法律规定的义务，是一种附随义务，不管买卖合同规定与否；2、二手房买卖中，出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定；3、商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定。但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：即房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。