浅论不动产善意取得制度
我国物权法中规定的善意取得制度包括动产和不动产。这与传统民法只承认动产的善意取得不同，这在不动产交易日趋频繁的今天对于保护交易安全具有重要的意义。同时由于不动产与动产的公示方式不同，其在对受让人善意的认定上以及对原所有权人的保护上也有所不同。

　　【关键词】善意取得公示公信

　　一、物权法规定的善意取得制度

　　按照我国物权法的规定，善意取得是指无处分权人将其占有的他人动产或者登记在其名下的不动产转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权。善意取得制度起源于日耳曼法的“以手护手”制度。此制度存在的主要意义在于保护交易安全。从近代民法以来，需要保护的安全可以分为两种：财产所有权的静态安全与财产交易的动态安全。对这两种安全均予以一视同仁的保护，是民法的基本任务。一般场合，民法能较好地实现二者的保护。但是在善意取得的场合，民法对于这两种安全的保护，却始终不能兼顾，若绝对保护财产所有权的静态安全，则财产交易的动态安全就会受到影响，反之亦然。善意取得制度的承认，表明法律在总体上采取了牺牲财产所有权的静态安全而保护财产交易的动态安全的立场。亦即在原所有人与受让人之间的利害关系问题上，交易观念普遍认为应以牺牲原所有人的权利为宜

　　善意取得应符合以下条件；让与人需为动产的占有人或登记的不动产权利人；让与人无处分权；受让人为善意且支付合理对价；标的为可流通物；转让的动产或不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。

　　二、我国善意取得制度规定的变化

　　物权法第106条规定了善意取得制度，与原来法律上规定的善意取得制度最大的不同在于，物权法把善意取得制度的适用范围扩大到动产和不动产。我国传统民法理论认为，善意取得制度只适用于动产而不用于不动产。其理论依据主要是；动产已占有作为其公信力的体现，在交易中，交易的相对方很容易据此相信占有人为权利人，而在不动产物权领域，因已建立了不动产登记制度，以登记作为其公示方法，而且不动产登记簿又具有对一切人开放的性质，因此，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。也就是说，不动产设立了登记制度以后，不动产登记的公信力已经能够解决好保护第三者利益的问题，这样再讨论设立善意取得制度实无必要。王利明教授指出：对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，而不运用善意取得”“即使存在不动产准用动产善意取得制度的必要，也仅在违章建筑以及极少数未经保存登记的不动产转让”

　　而物权法把善意取得的制度的适用范围扩大到了动产及不动产。其理论依据依然来自于不动产的登记制度。动产善意取得理论是占有作为动产公示方法的公信力。动产基于占有的公信力而有动产善意取得制度。那么，不动产的登记制度，作为其公示方法同样具有公信力，自然善意取得制度也应该适用于不动产。

　　三、不动产的善意取得

　　物权法关于不动产善意取得制度的确立，有利于保护交易安全。特别是在当今社会，不动产的交易数量快速增长，不动产交易的频率便快，为保护交易不动产的交易安全，确立不动产的善意取得制度是很有必要的。

　　善意取得制度和物权的公信力具有密切的联系。在分析善意取得制度的时候我们要关注物权的公信力问题。物权的公信力是一旦当事人变更物权时，依据法律的规定进行了公示，则即使公示方法表现出的物权并不存在或存在瑕疵，但对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其是具有与真实的物权存在相同的法律效果。可见，公信力以保护交易安全从第三者的角度去判定物权是否存在，而善意取得制度则是善意第三者基于物权的公信力而信赖无权处分人与其发生法律交易关系而保护这样的善意第三者的一项制度。由于动产和不动产产生公信力的来源不同，即其公示方法不同，所以不动产的善意取得与动产有所不同。不动产的公信力来源于登记，登记相对于不动产的交付来说具有更强的公信力，也正是因为登记的公信力更强，我国传统民法理论基于对登记的公信力的信任主张不动产不适用善意取得。但是，我们应该看到，虽然登记比占有具有更强的公信力，但是在现代社会，不动产交易数量及交易频率远非过去所能比拟，无论登记制度多么完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际状态不一致的情况，在现实生活中，真实的权利人与不动产登记簿上记载的权利人不一致的情况也是有发生。在这种情况下，当事人基于对登记事项的信任而为的交易行为理应受到保护。

　　对不动产善意取得的一个重要的问题就是如何确定交易第三人的善意。因为不动产不同于动产，动产以占有作为公示的方式，因此在交易时受让人有理由认为占有人既为真实的权利人。而对于不动产，由于其以登记为公示方式，因此交易过程中的受让人应当确定转让人为登记簿上登记的权利人,而受让人不知道该

　　登记存在错误或瑕疵,即可推定为善意，才可能受到善意取得制度的保护。也就是说，即使登记簿登记的权利人是通过非法手段骗取的登记,只要第三人查阅登记簿,并且不知道或者不应当知道该登记存有瑕疵,即应当予以保护,对抗原权利人物权的追及。当原权利人提供其对物享有权利的证明,向受让人主张权利时,受让人完全可以依据不动产登记簿登记的事项予以抗辩。同时，按照物权法第十七条的规定，不动产产权证书记载的事项应与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。据此，我们知道受让人不能仅凭出让人所出示的权利凭证来推定出让人就是权利人而应该查阅不动产登记簿，以不动产登记簿为准。

　　四、善意取得的效力

　　善意取得发生后，受让人取的动产或不动产的所有权，原权利人丧失该财产的所有权，不得向受让人主张返还。受让人去的标的物的所有权属于原始取得，因为其取得标的物的所有权是基于法律的直接规定而不是基于当事人之间的法律行为。善意取得除了是受让人取得标的物的所有权以外，还在无权处分人和原所有人之间产生债的关系。所有人可以向无权处分人主张侵权损害赔偿请求权或者主张不当得利返还请求权。

　　对原所有权人的保护不动产相对于动产有其特殊性。不动产由于其以登记为公示方法，在其登记、所有权流转的过程中还涉及到登记机关。既然不动产以登记作为其公示方式，那么因登记不实给所有权人造成的损害登记机关在一定情况下也要承担责任。物权法第二十一条第二款规定“因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。登记机关赔偿后，可以向造成错误的人追偿。”

　　也就是说，在不动产善意取得制度对原所有权人保护的规定中，原所有权人除了可以要求无权处分人承担责任，也可以要求登记机关承担责任。当然，登记机关承担责任以后可以向造成登记错误的人追偿。物权法之所以这样规定是为了对受害人提供更为充分的保护。这种规定更有利于对原权利人的保护。特别是在不动产往往价值较高，当事人处于弱者地位的情况下，这种规定具有进步意义。

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