3、 配套设施特性

　　从地产项目配套设施来看，规模较大的项目优于较小的项目。融辉第一城规划了园林休闲空间，同时在沿街部分打造了麻城市比较高档的品牌产品销售街，它的租金也超过了步行街的租金价格。金色世界城是一栋19层的建筑，合理的户型开创了麻城房地产与其它楼盘的差异。

　　4、 户型设计特性

　　目前麻城市场户型设计比较注重对面积的控制，六层面积以85-130㎡的两房半两厅的一卫，及三房两厅二卫的产品为热销户型。小高层面积多在100㎡以上，140㎡以上不符合大多数麻城人的需求。

　　四、 消费行为分析

　　区域选择：目前购房选择以城西、城南和城中心居多。这些都是麻城发展方向，政府也会大力完善相关生活配套设施。增强土地的竞争力，产品选择，六层为主。小高层受到高端客户关注但销售压力普遍较大。个人建议，非中心区小高层目前不具备客户市场。

　　户型面积：六层以：85——125㎡较为畅销

　　小高层：90——130㎡户型畅销 论文范文http://www.chuibin.com

　　需求特征：中等价位房需求旺盛，房源分布不集中

　　价格特征：住宅质量提高，成交价格价继续上扬

　　产品特征：六层住宅占主导地位，高层住宅受关注

　　小 结：麻城市的房产市场除通过以上各方案分析得出以下共性的问题：整体品质不高，销售价格偏低，市场不够活跃。特别反映在规划指标上：密度大，容积率高，绿化率偏小，日照间距存在问题。

　　这些特征表现出来的信息是：要占得先机，赢得市场，满足客户需求就必须认真考虑地块的优劣性，抓住机会点，解决威胁因素，先瞄准市场空白，居住理念要贴近麻城居民消费生活习惯。

　　对麻城2008年房产市场多数开发商心态冷静，没有06年和07年的冲动。主要是市场放量大，房产政策从紧，大多数消费者比较理性，购买力不明朗。

　　第二部分：璟美明珠地块概况

　　璟美明珠项目位于麻城市金桥大道，房产局后侧，旁边市人民法院，对面电信大楼，用地面积仅12亩，地块呈规则状。地势南高北低，落差为12米左右。周边在建项目较少，区域为麻城市主方向。各项基础设施较好，道路宽敞，行政单位多集中在本区域，也是麻城市重点招商发展的区域。未来将形成新的城市中心，在建在售楼盘较少，不存在竞争压力，未来几年内将形成麻城市高档居住区域，升值空间较大，地呈规则状，利于做整体规划。

　　1、优势分析：

　　1、 本土优势，有丰富项目开发经验。

　　2、 地处麻城西大门。

　　3、 规划新区不断完善和交通方便，有利于本项目发展。

　　4、 房地产规则没完全确定，有利于本项目发展。

　　5、 地势高，视野开阔，为景观设计提供便利。

　　6、 背靠绿化山坡，可将绿化山坡与本小区融为一体。

　　7、 项目地块是新老城区衔接地段，可左右逢源。

　　8、 行政单位集中。

　　9、 周边无老居住户，不存在周边拆迁纠纷等问题。

　　2、劣势分析：

　　1、 周边新开发楼盘较少，目前居住气氛不浓，居住区还未形成。

　　2、 项目处于主要交通干道，车流大，噪音大，空气质量差。

　　3、 规模不大，为追求容积率，区内配套较难齐全，缺少卖点。

　　4、 生活配套暂时较远，购物不太方便。

　　5、 国家政策与市场因素不确定，不能展开持久战。

　　综合以上优缺点，项目位于规划新区，地段优势明显，是城市未来的发展方向。目前地块周边短期内生活配套不是很成熟，生活还不是很方便。但从长远来看，新区配套会逐步改善。对于项目情况，能够在规划，产品创新，营销创新等方面能体现专业能力是项目成功的关键。

　　3、市场定位：

　　1、 客户群体划定

　　①主要目标市场：以麻城为主的城区居民。

　　②其它目标市场：乡镇及郊区，外出务工者，行政办公人员，铁路职工，火电厂职工，炒房投资者及政府部门人士。

　　4、价格定位：

　　一、 本项目开发的套数总量不大，在户型配比力丰富，其价格建议采用一房一价的方式，根据其位置、朝向、采光、结构、绿化占有率来制定差价系数，确定每房的价格。

　　二、 按照麻城房产消费习惯建议总体价格采取“低开高走”的策略。随整体房产价格走势逐步提高价格。

　　三、 建议10月份开盘，均价1450元，起价1350元——1550元。

　　5、定义：

　　地段优势——位于麻城新老城区和规划新区结合点，地段优势明显

　　风格定位——周边高端产品林立，产品规划为适应市场的中高端产品。如：欧式风情

　　风水高度——上风上水宝地，紧邻政务办公区域

　　价格体现——崇尚尊贵，体现人生

　　规划方向——未来城市发展方向，衔接新旧文明纽带

　　附加值 ——不仅仅是好房子，更是好休闲的地方

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