房地产市场调查及营销策划
房地产市场调查及营销策划
市场调查是所有决策的基础，通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，掌握市场的需求类型。并对市场的发展趋势进行动态预测，为项目的定位、规划、营销等提供市场依据和保障。
此次调查的侧重点在于璟美明珠现有的地块现状，结合市场的状况提出一些符合规范要求，顺应市场发展的一些建议和思路。由于第一手资料较少，加之对运营企业了解不多，难免有不妥之处，还望谅解。但如能客观地、科学地、谨慎地实施本项目开发，将会避免较多不利因素，同时结合下步较细的技术工作。如：市场定位、规划设计、建筑设计、开发方案、营销策略等进行综合完善，将会使本项目圆满成功，使本项目得到利润的最大值。
第一部分：市场研究
一、 麻城市概况
辖区编制：麻城市下辖3个街道办事处，14个乡镇，25个居委会，715个村委会。2007年底，总人口约120万人。
位置面积：麻城市位于湖北省北部，鄂豫皖三省交界处，全市版图面积3747平方公里。
区位交通：麻城市地理位置与经济发达的武汉紧密相联，属于大武汉8+1城市覆盖圈，具有明显的区位交通优势。如：沪汉蓉铁路、京九铁路、汉麻高速、106国道、大广北、合武高速公路等。
城市建设：麻城市建成面积已达28平方公里，规划面积100余平方公里，城市人口过30万，主街总长80公里，城市功能较齐全。随着居住人口逐步向新城区发展以及政府向西作重要规划，麻城繁华中心逐步从老城向新城过渡。按麻城20年的规划设想，商住中心要逐步转移到黄金桥开发区。
二、 竞争楼盘分析
楼盘名称：融辉第一城
开发商 ：麻城市融辉地产开发有限公司
综合指数：总建40万平方米/占地206亩/138000㎡，容积率34%，绿化率35%
起 价 ：1600元/㎡ 均 价：1700元/㎡
地 址 ：融辉路，工业路交汇处
区位交通：1路，2路，3路，5路公汽
电 话：0713-2926677
评 述：一期10万平米已交付，二期4.8万平米在售。前期主要发展地块外围，内部拆迁尚未结束，拆迁遇到阻力。项目进入麻城早但进度不理想。
项目位置好，在麻城市中心地段，连接商业步行街，一期商业配套整体品牌档次已超过了步行街，租金价格也略高。
项目公关事件突出，累计投入已超过1000万元，项目形象深入民心。但整体住宅售价不是最高，后期随着拆迁问题解决价格上扬幅度可能性较大。
优势在于地段，价格，商业配套，品牌形象。
楼盘名称：香榭花都
开发商 ：闽达房产
综合指数：总建33万㎡，二期B组团在售
起 价 ：1500元/㎡ 均 价 ：1700元/㎡
地 址 ：金桥大道、闵五路交汇处
区位交通：3路公汽
电 话：0713-2998777
评 述：麻城首席大型园林景观社区
引进沿海城市物业管理模式，区位交通发达，处于城市新旧城区交接地段。政府，银行毗邻。社区形象好，一期销售火爆，二期08年元月开始销售，出现短期销售低潮。
未来发展空间大，当新城区形成规模后，金桥大道将成为麻城风景线。
楼盘名称：金色·世界城
开发商 ：麻城国大恒力房地产开发公司
综合指数：总建19层，162户/9户复式/1，2层商铺，高档次住宅定位
起、均价：未定
地 址：金桥大道13号，天吉酒店对面
区位交通：新老城区公交，主干路线
电 话：0713-2678888
评 述：麻城首例高端建筑，中空玻璃，外墙保温，红外感应周边防界，可视对讲，地段优势明显，周边配套设施完善，属于老城区新兴地段的黄金位置。
开发商思路清晰，户型设计合理，注重形象包装，在卖点上挖掘比较细致。单栋建筑，无社区规模形象是其弱点，价格宣传偏高。
基于形象、定位、包装和项目地域优势，在麻城应有这样的客户存在，估计前期销售压力不大。
楼盘名称：广森·滨江御景
开发商 ：湖北广森地产
综合指数：总建6万㎡/占地33.32亩，商住/住宅销售率90%以上
起 价 ：1600元/㎡ 均 价 ：1650元/㎡
地 址 ：麻城市南正街东段 论文范文http://www.chuibin.com
区位交通：沿河路，交通条件略差
电 话：0713-2926111
评 述：位于举水河边，是纯多层小区，小区一大特色是下降式花园，做到完全人车分流。06年10月开盘，一期已入住，二期剩下20多套，商铺所剩不多，小区地势低，几乎没什么绿化，商铺两层，返租4年，优惠之后一层4600-5000元/㎡，学校、银行、商业、医院等配套不远。
建材市场形势的商业规划降低了其整体居住形象。就其项目地段来说居住环境不好。
楼盘名称：雍景豪园
开发商 ：麻城恒发房产开发
综合指数：总建55300㎡，占地39350㎡，容积率1.39，销售率70%
起 价：多层1648-1980元/㎡，小高层1780-2300元/㎡
均 价：住宅1800元/㎡，商铺10000-12000元/㎡
地 址：金桥大道1#（原油厂）
区位交通：金桥大道交汇处，交通发达。
电 话：0713-2958888
评 述：住宅9栋（含1栋小高层），多层面积在130㎡左右，小高层面积在80-90㎡之间。
商业配套16000平米，生活、娱乐、休闲、购物于一体。小区成规模，地段好，承接新老城区，周边配套设施齐全。
2007年11月10日开盘，销售良好，在当地有一定知名度，价位在金桥大道几个楼盘中偏高。
楼盘名称：金桥世家
开发商 ：武汉华诚全友置业
综合指数：占地300亩，建筑10万㎡，700多用户，独别联别、多层洋房
起、均价：不详 论文范文http://www.chuibin.com
地 址：金桥大道新政府大楼旁
区位交通：交通条件发达
电 话：0713-2951000
评 述：金桥世家毗邻新政府大楼，东傍原生态水库，集住宅、酒店及商业街一体的综合开发项目。项目分三部分组成，第一部分由别墅、联排别墅、叠加复式洋房组成；第二部分是金桥商业中心街；第三部分是四星级的国际大酒店。