浅析宅基地上房屋的流转
农村宅基地的使用权只能在本集体经济组织内流转这一原则基本已成为立法、学界和法院判例的共识，但是宅基地上的房屋和构建物是否能向集体经济组织外流转却仍然存在一定的争议。现在普遍的观点认为宅基地上的房屋和构建物不能向集体经济组织外流转。
该观点的主要依据是所谓的“地随房走”或者“地随房走”的房产政策。根据该政策房屋的所有权流转同时土地的使用权必须同时流转，因此如果允许宅基地上房屋和构建物向集体经济组织外流转，那么宅基地的使用权同时流转。但是农村宅基地的使用权禁止向外集体经济组织流转，如果允许宅基地上的房屋和构建物向集体经济组织外流转势必违反了该禁止性规定。所以宅基地上的房屋和构建物同样向集体经济组织外流转。论文网http://www.lwfree.com/
可见在“地随房走”和农村宅基地的使用权禁止向外集体经济组织流转这两个条件之下，宅基地上的房屋和构建物向集体经济组织外流转无疑是违法的。不少法院的判例就是根据这一观点判决宅基地上的房屋和构建物向集体经济组织外流转的买卖合同无效。我国政策制定者也将这种房屋列为所谓的“小产权房”而予以禁止向城市居民销售。笔者因为遇到一个宅基地房屋的继承问题，于是对相关法律法规进行梳理，发现了不同的结论。
“地随房走”的主要法律依据是《城市房地产管理法》第三十二条，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。还有《物权法》第一百四十七条，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据这些法律于是得出“地随房走”的原则。但是细心者不难发现，在我国的房地产法律体系下，城市房地产的土地使用权和建设用地的使用权实质上都是国有土地使用权，也就是说这两条法条适用的范围都是国有土地的使用权。《城市房地产管理法》属于特别法，它只规范城市房地产活动，这里没有规定其他房产可以理解。但是《物权法》作为一般法，没有在总则部分把“地随房走”作为基本原则规定下来，只在建设用地使用权一章中规定了建设用地使用权的“地随房走”， 而在宅基地使用权一章则没有相关的规定。我们知道《物权法》的修订经过了社会的广泛讨论，数易其稿，是相当完善的立法，只有在建设用地使用权一章中规定建设用地使用权的“地随房走”应该不是立法者的遗漏，而是故意为之。《城市房地产管理法》的立法先于《物权》法，我们可以推论，为了保持法律的统一性，实际上《物权法》的该规定是继承了《城市房地产管理法》的相关规定。因此立法者的原意是“地随房走”只适用于国有土地使用权，认为宅基地使用权同样适用“地随房走”原则是对法律的唔读。