房地产开发企业纳税核算问题探析(3)
1、 财产税性质
表1.1 财税性质税收
税种 税率 纳税人 计税依据
房产税 从价计征：1.2% 拥有房屋产权的单位和个人 从价计征：房产原值一次性减除10%~30%后的余值计算缴纳
城镇土地使用税 按照城市等级，差别税额征税：从0.18元~30元不等 税法规定范围内使用土地的单位和个人 纳税人实际占用的土地面积，土地面积以平方米为计量标准
2、 流转税、所得税性质
表1.2 流转税、所得税性质税收
税种 税率 纳税人 计税依据
营业税 建筑业3%
转让无形资产、销售不动产5% 转让土地使用权，销售不动产的单位和个人 收取的全部价款家价外费用
续表1.2
税种 税率 纳税人 计税依据
土地增值税 纳税人转让房地产所取得的增值额 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 四级超额累进税率30%~60%
企业所得税 居民企业25%
非居民企业20% 纳税人（居民企业和非居民企业）取得生产经营所得、其他所得和清算所得。 每一年度收入总额减去不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补以前年度亏损后的余额
个人所得税 20% 取得财产租赁收入、财产转让收入的个人 以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额
城市文护建设税 根据所在地区不同，分为：
市区7%；县城、镇：5%；不在市区、县城或镇的1%； 缴纳增值税，营业税，消费税的单位和个人 实际缴纳的消费税，增值税，营业税之和
教育费及附加 5% 缴纳增值税，营业税，消费税的单位和个人 实际缴纳的消费税，增值税，营业税之和
契税 3%~5%按照本地市的实际请款确认 在我国境内承受转移土地、房屋权属转移的单位和个人。 权属转移方式和定价方法的不同，计税依据的也不同，一般有成交价格、市场价格等等。
印花税 财产租赁合同：按所载金额0.1%贴花；产权转移书据:按所载金额0.05%贴花；书立产权转移书据按件贴花 财产租赁合同、领受房屋权证、土地使用证、书立产权转移书据的单位和个人 按所载金额；
按件；
耕地占用税 根据不同地区人均耕地面积和经济发展情况实行有地区差别的幅度税额标准，在每平方米2.5元~50元 在我国境内占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人 实际占用的耕地面积为计税依据，一次性缴纳
在房地产开发企业设计的上述是一个基本税种中，尤其以营业税、企业所得税、土地增值税为主，这三个税种应纳税额会占到整体税收成本90%以上。在前期销售中，以营业税为主，在最终清算阶段，又以企业所得税、土地增值税为主。做好这三个税种的纳税规划与控制，可以有效降低税收成本，其他税种税收成本虽少，但潜在纳税风险更高。因此，全方位洞悉房地产开发纳税核算问题，做好税务规划，防范税务风险，尤为重要。
（三） 房地产开发企业纳税核算运行情况
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