徐州市房地产的风险测度与控制策略(2)
（一）选题背景
随着我国现阶段宏观经济的高速增长，房地产业早已进入了新一轮的快速发展时期。从2003年至今，我国房地产投资对GDP的贡献率一直在8%以上，房地产投资额占全社会固定资产总额的比重也一直文持在16%以上的高位，房地产业对于拉动经济增长的作用依然巨大。然而发展的背后也有着隐患存在，房地产市场开始出现价格较快上涨、投资过热、投机性需求显现等特征，这将对于房地产市场的健康稳定发展产生威胁，由此引发了人们对于房地产市场是否存在泡沫的争论。
作为我国国民经济体系中的重要支柱性产业之一，房地产业吸引着大量的资金，它属于资金密集型产业，所以从资本运作上看，该行业与金融体系有着十分密切的关系，无论在国家财富还是家庭财产中它都占据极为重要的地位。与宏观经济的增长方式一致，作为金融体系中重要抵押品的房地产业的增长并不是一直平稳的，而是具有波动性的，这样的特点就导致了房地产市场的波动必然会对实体经济和金融体系产生一定影响，甚至可能带来金融风险，最后导致金融危机和经济危机的发生。
房地产经济波动对金融体系的冲击是十分严重的，金融体系作为关系到国民经济稳健的重要部门也是十分脆弱的，因此房地产市场的稳定与安全至关重要。那么，房地产市场是否有泡沫存在，市场是否处于安全运行状态便成为了一个亟待解决的现实问题，也是难题。徐州虽然只是三线城市，但其房地产市场的变幻莫测仍然引人担忧。
（二）研究意义
结合当前经济形势，对于房地产泡沫的精准、科学度量极为重要，对于国家金融稳定、居民生活稳定等都具有重要意义，不管是政府管理部门、企业还是消费者，需要对于房地产泡沫引起足够重视和必要了解，通过对于泡沫的研究为政府部门的宏观调控提供有效参考。因此本文有理论意义和实践意义。
1．理论意义
从学术界来看，对于泡沫与房地产价格泡沫的研究，特别是房地产价格泡沫的界定、形成机制及检验研究历来都存有争议，尚且没有达成统一的观点和认识。全面而系统的探讨房地产价格泡沫的形成机制，房地产泡沫的检验，寻求政府有效调控房地产市场的方法和途径，对于房地产经济理论以及资产价格理论的发展和完善具有十分重要的学术意义。在综合考虑影响房地产价格的基本因素和空间地理因素的基础上，本文运用城市的面板数据，建立测度模型，对房地产泡沫进行实证测度，以求能够完善判断房地产泡沫的方法，进一步更为合理的构建房地产泡沫检验的实用框架。房地产价格的研究，不仅仅因为房地产业对于国民经济有重要推动作用，更重要的是房地产业与金融业以及整个国民经济紧密相关，具有牵一发而动全身的影响，从历史的经验来看，几次较大的经济危机都跟房地产价格的剧烈波动相关，所以，对房价波动以及房地产金融风险的研究必不可少。近年来全球经济发展情况来看，日本在20世纪八十年代末九十年代初出现房地产泡沫，经济严重受损；我国海南在1992-1993年出现房地产泡沫，对海南的经济造成严重打击；造成1997年亚洲金融危机的主要原因之一还是因为房地产泡沫的破灭，这些破坏力极大的经济危机事件强有力地证明了，房地产泡沫危机不仅对本国，甚至对本地区、全球的经济发展都有巨大的破坏性。
2.实践意义
对于国家政府和各级地方政府而言，房地产泡沫是危害国家经济安全、金融稳定以及社会安定的重要隐患，进行政策制定与调控时，需要警惕房地产泡沫破裂所带来的冲击与危害。这意着，政府制定经济政策和发展规划时，不能只看到房地产行业带动经济快速增长的正面影响，更应该保持警惕，以防过度发展，产生泡沫，对经济社会带来危机。从市场需求方的角度看，如果有房地产泡沫的存在，而更多的人选择将房地产作为投资手段，并且预期市场价格将会继续上涨，此时，为了追求更高的收益投资者们会高价购买房屋，以等待时机卖出获利。然而现实是，在房地产泡沫破灭之前，高价购置的房屋地产不能顺利卖出，也就是投资房地产以失败告终，投资的失败就意着承受损失，往往房屋投资都很大，损失自然也很大，对于一个家庭或者个人来说，这个损失有时是不可承受的。还有一种情况是，购买的房屋用于自己居住使用，在我国大部分购房者都是选择按揭贷款方式，同样的房屋，如果购买的时机不恰当，那么付出的成本就有可能高很多，在房地产上高额的投资也会产生心理落差，将会给购房者的经济、生活带来非常巨大的消极影响。因此，对于房地产泡沫的切实研究，可以有效避免居民个人经济的损失。从市场供给方的角度看，在我国，房地产开发企业通过各种渠道筹集资金进行开发投资，都是以盈利和企业发展为目的的，如果市场存在泡沫，对于企业将是毁灭性的打击，泡沫破裂，房屋建成却不能取得预期的收益，资金不能流转，或者房屋烂尾，企业最大的可能就是破产，严重的泡沫对一些中小房企的打击的确是灾难性的，一批企业的破产带来的问题自然更严重。所以，要房企更要加强对房价泡沫的关注，不能一追求收益，需要防范风险，谨慎发展。