然而，由于每个区域历史发展趋势和政策的实施效果以及经济环境的不同，货币政策并不是在每一个省市对房价都有着相同的效果。由于区域市场要素禀赋迥异（如物价水平、可支配收入、工业发展水平、金融机构的发展水平等），货币政策在当地实施的实际效果也会不尽相同。现在很多东部的一线、二线城市的房地产行情异常火爆，房价之高令人咋舌，但在中部和偏远西部的三线、四线城市房价依然处于较低水平，说明房地产价格具有很大的地区效应，因此，货币政策对房价调控效应的区域差异分析是现今房价研究问题的一个重点方向。

2 理论分析

2．1 理论基础央行实施的货币政策主要分为两大类，数量型货币政策和价格型货币政策。在房地产市场中主要存在两大经济主体：房地产开发企业和包括刚需者和投机者两种类

别的购房者。央行的货币政策通过影响这两大经济主体的供给和需求达到调控房地产价格的目的。

从理论上讲，货币政策工具的影响在房地产市场中的传导渠道主要有三种，即信贷传导渠道、利率传导渠道和资产结构选择传导渠道[1]。米什金（Mishkin，2007）认为货币政策对房地产市场有两种作用方式，一种是通过利率（如房地产开发企业贷款利率、购房者的住房贷款利率等）直接影响房地产房地产开发企业的资金成本和购房者的价格预期，另一种是通过银行信贷（如贷款额度限制、购房者的首付比例等）间接影响房地产房地产开发企业和购房者的资金可获得性[2]。一般情况下，大部分学者认为央行实施的货币政策在全国乃至各区域的房地产市场中主要依靠利率和信贷两种途径发挥作用，且一般认为数量型货币政策主要对应于信贷渠道，价格型货币政策主要对应于利率渠道。

从信贷渠道看，当央行进行信贷扩张后，对于房地产开发企业来说，从银行可得贷款增加，房屋住宅的供应量也会随之增加，抑制由于供求关系不平衡而导致房价上涨的现象，此外，随着房地产开发企业的资金流动性增强，房地产开发企业可以以高价竞拍土地，从而形成房价上涨的预期，推动投机者涌入房市，造成房价大幅上涨；对于购房者来说，从银行的贷款也增加，手中可控财富增加，对房屋住宅的需求也增加，此时房价剧烈上涨，导致刚需者需求下降，投机者需求也会相应下降，当政府调控力度过大，导致房价骤跌，购房者则会持币观望。

从利率渠道看，当央行加息，房地产开发企业和购房者的资金成本都相应增加。对于房地产开发企业来说，加息使其资金成本变大，用于土地购买、住宅开发和建筑以及后期销售的资金则会相对减少，从而降低房地产的供应量，根据微观经济学原理，在需求不变的情况下，房地产价格有上涨的趋势；对于刚需者来说，加息意味着房贷成本增加，当增加成本超过其可承受的范围，刚需者则会选择暂时放弃房地产的购买，对于投机者来说，加息则增加了其投机的成本，随着时间迁移，当该成本的上涨速率超过房地产价格增值的速率，则会减少对于房地产的投机投入。因此，根据微观经济学原理，在供给一定的情况下，加息可能会导致国民对于房地产需求下降，进而可能导致房地产价格有上涨的现象。

但由于我国的房地产市场不是独立的、纯粹的经济市场，房地产价格受到多重因素的影响，因此房价的具体变化趋势不可一概而论。

由于区域市场禀赋差异的存在，每个区域市场受央行实施货币政策影响导致的房价变化趋势并不相同。房地产价格出现区域差异的主要原因有3点：一是需求不同，首先，由于每个区域的经济发展程度差异较大，居民收入存在差异，对房地产的需求不同；其次，经济发达地区，人口流动性较大，人口总数多，对房地产的需求也相对会多。二是供给不同，经济发达地区相比经济欠发达地区能吸引更多的投资，房地产开发企业可获得的资金越充足，房地产的供应也相对较多。三是金融机构的支持力度不同，经济较发达地区的金融机构多，服务更完善，政策更优惠，房地产开发企业和购房者的资金可获得性更大，供给和需求也更旺盛。 基于区域差异视角货币政策对房地产价格影响的实证分析(2):http://www.chuibin.com/jingji/lunwen_205379.html