物业管理的现状和发展
随着我市城市建设和房地产行业的飞速发展，同时也对物业管理提出了紧迫和更高的要求。好多项目都在根据不同的项目要求，选聘了不同挡次的外籍物业管理公司。有的做直管，有的做顾问。不管直管也好，顾问也罢，每个项目的管理模式都应跟据本项目的产品定位、消费群体、服务需求、经济水平和地域文化等相关的因素实事求是地制定和实施。决不能违背客观规律而盲目地照搬外籍公司的一些模式和手段。

　　物业管理导入我国是市场经济的产物，80年代初期在我国始于深圳，可以说深圳是我国物业管理的摇篮和发渊地。深圳的物业管理走过了30年艰辛而光辉的历史，涌现出一批像“万科”、“之平管理”等优秀的品牌公司，为我国物业管理的发展起到了积极的推动作用，是我们学习的榜样。但我们不能不想在深圳和南方一些沿海城市以及内陆地区一些发达城市，之所以物业管理做的好，从某种角度讲跟它的地域经济、消费需求、消费观念、文化修养、整体环境等因素是分不开的。

　　消费需求、消费观念的基础是经济水平所决定的，一个家庭的经济收入，如果只能解决温饱问题，那这个家庭也不会去考虑其它的需求和奢望，他们的消费观念也就是仅仅去购买一些解决温饱问题所必需的日常用品，至于一些服务方面的享受是不会去想的，事实是想了也白想。

　　物业管理是个服务性行业，它所提供的产品就是服务，是靠管理而实现的。传统而基础的物业管理也就是我们平常所说的“四保”及“保修、保洁、保绿、保安”。就这些基础的管理项目对于一个10万平方米的多层普通住宅它的运营成本应该在每月每平方米1元左右，高层住宅应该在每月每平方米1.5元左右（这是根据我市目前实际行业工资标准，按A类一级的服务标准），可是目前我市的很多新建小区的管理费很少达到这个标准，由于大多都是开发商下属的物业管理公司，亏损部分由开发商补贴，再者就是少服务和不服务，导致了项目一年新、二年旧，三年破，物业管理公司亏损运营，得不到发展，业主的资产得不到正常有效的维护，形成了恶性循环。有的项目，开发商为了销售，慷慨解囊，一个劲地给物业公司补贴，实施着质价不相符的管理服务。这也就在行业内形成了一个误区，有业主会拿这些项目做比较，感觉人家的价位又低，服务又好，造成了一个假象，隐藏了实际成本，在行业内形成了不平等的竟争。

　　目前，我市好多安置房项目，新农村建设项目也都聘请了外籍的物业管理公司做顾问，有的项目根本就没有驻场顾问人员，只是发点资料、发个函件，就这样却拿走了几百万的顾问费。这样有必要吗？只是远来的和尚会念经罢了。用这些费用真正的用在项目的管理运营中有什么不好呢？这也就是偏面的追求了品牌效应，忽视了物业管理的实际运营成本，俗话说:"巧妇难为无米之炊”，没有相应的费用怎么可以做好项目的物业管理呢？不做测算，不做调研，脱离实际，拍着脑门定价格是严重的违背了企业运作的客观规律。再说，上述这类项目，配套的设施设备本来就不怎么先进、齐全。所居住的消费群体为中下阶层，他们也没有能力去支付高额的服务费，同时也就不存在有享受高端服务的需求。也就是说，你提供再好的服务他们也没钱享受，这部分人群里有很大一部分人已经在乔迁新居后掏空了腰包，有的是背上了一屁股的债务，所以说针对这类项目业主，只须提供基础的物业管理服务，保证日常生活之需求就足以。

　　物业管理公司是企业，做企业的目的首先是要有盈利，又有哪家公司愿意赔着本去经营呢？可是，这些年来我市的物业管理公司真的还就是这样做的，因为它们是开发商的下属公司，父子关系，父亲能给补贴的就给补一点，有的父亲已经不存在了，没依没靠的，就只能是不服务和少服务，这些项目的物业管理只是有名无实。

　　小规模的物业管理项目，也是导致我市物业管理行业停滞不前的一个重要因素，开发商开发一个很小的项目，也要成立一个物业管理公司，这类公司是很难生存和发展的，但这类公司也

　　想把包袱扔掉，但，一时又扔不掉。一旦扔掉了，这个项目就成了一个弃儿，或许也一些公司会拿过来榨一榨，看榨不出油来就再把它转卖掉，这些可怜的弃儿就这样让人倒来倒去，最终再弃之。

　　回顾我市物业管理10余年的历史，让人叹息。立足今天，审视现状，应该深思。展望未来，纵览全局，令人振奋。

　　近年来我市的物业管理行业面临着一次前所未有的大变革，大浪淘沙，优胜劣汰是必然的规律。物业管理企业只有不断地创新服务模式，更新服务观念，提高服务质量，拓宽服务思路，具备抵御风险和迎接挑战的能力，方能持续生存，否则必败无疑。

　　未来我市物业管理发展的趋势，应该会出现以下四种类型的物业管理公司，管理我市的物业项目：

　　一、外地的品牌公司和本地有实力的开发商下属的管理公司管理高档项目，这个群体会长时间占据这个区位，因为他们都具备一定的实力论文范文http://www.chuibin.com，具有一定的市场竞争力，不论是从管理角度还是服务角度他们都会赢的业主的认可。再者，这些高端项目的管理面积一般是比较大的，或者在本地有多个项目，就管理面积来讲，远远高出了它的盈亏平衡点，他们会有一定的利润空间，也就保证了公司的良性循环和可持续发展

　　二、外地的二流管理公司和本地一般规模的开发商下属的管理公司，管理普通项目，因为这一块利润空间不算大，反而智能化程度不高，人员配置数量较大，再加上工程质量缺陷多，做起来很烦心的，一般的品牌公司是不会去抢的，这也就把这一块留给了上述公司，这一区位的项目做的不太稳定，因为这些项目本来就不太好管理，首先，工程质量的缺陷就很多，有些地方可以说是无法弥补的，这些本应该是开发商承担的责任，都转嫁到物业管理公司头上，这些公司从一开始就蒙上了不白之冤，但是为了承接项目，也就代之受过了，业主把一系列的积怨都推向物业管理公司，由不交管理费，导致物业管理公司无法正常运行，形成恶性循环，最后被业主炒掉。所以说这个区位的公司最难做。

　　三、由本地的一些管理公司管理保障性住房和安置房，这些公司在政府的指定下没有选择的余地，不想做也得做，因为这是牵扯到一个政府的形象工程，对于保障性住房也许政府会给一定的补贴，不太好说。就目前来说用0.9元的管理费来管理高层住宅，我是做不了，要做只能是少服务，真正体现不出物业管理的价值所在。

　　四、这就剩下一些无人管理的老小区，因为这类住宅目前数量还很多，从社会安定的层面来讲，最后政府总的对这一块不能不管，涉及到民生问题。反映的多了就有人管了，最起码也的保证供水、供电、供气，这就需要一些比较廉价的物业管理公司去做。或者政府再指定一些公司去做。

　　总之，物业管理行业要发展，必须规范市场环境, 更新服务理念，创新服务模式，增强服务意识，“依法管理”，真正做到管理服务质价相符。在此基础上，实行有效的市场竟争机制，优胜劣汰，是加快我市物业管理行业发展的必然之路。