江西省房地产市场的现状
在改革开的三十年里，我国国民经济取得飞速发展，土地使用制度的改革和城镇住房制度的不断深化取得了实质性进展，城市化步伐加快，以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展，并对提高人民生活水平和拉动经济增长发挥了重要作用。统计显示： 2009年我国商品房销售额43995亿元,比上年增长75.5%。在2009年发布的国民经济数据中我们可以发现：2009年全年国内生产总值（GDP）335353亿元，按可比价格计算比上年增8.7%，增速比上年回落0.9个百分点，而房地产销售额与GDP的比为13.11%，如果在加上房地产行业带动的相关产业（煤炭、电力、钢铁、金融、运输等）的发展，其占国民经济的比重将更大，房地产行业已经成为了经济房展的新的支柱产业。

　　但目前我国房地产市场出现了发展过热的现象，表现为价格的不合理持续增长，投资规模过大，房地产的投资性与投机性需求日益增长，巨大的市场潜在需求与有效需求不足并存，房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存，市场运作不规范等。随着城市化进程的发展，如何保证房地产市场的健康稳定发展成为首要问题，作为一个处于中部、房地产起步晚的省，如何协调好相关产业的关系，如何将城市化与房地产市场的发展相结合，如何处理好GDP增长和房地产市场发展的关系，是我省实现经济持续健康发展的必须考虑的问题，也是保证我省房地产市场稳定健康发展的必要前提。正确认识房地产业在国民经济中所起的重要作用，合理确定其在国民经济中应有的重要地位，无论是对产业经济理论的发展，还是对实现国民经济增长的具体目标都具有重大的现实意义。

　　二、国内外研究现状及研究意义
　　1、国外研究现状

　　在市场经济发达的国家，房地产业往往是拉动国民经济增长的重要因素，也被社会各界公认为支撑经济增长的支柱产业，国外对房地产经济的研究起步比较早，许多国家的学者也对影响房地产业发展的诸多方面进行过探讨，但主要集中在土地经济学和城市经济学两大领域，从经济的角度，分析研究住宅投资建设发展与国民经济增长的内在关系，以及房地产业增加值对国民经济增长速度的影响。另一方面国外在宏观调控的研究也比较多，提出了较有成效的政策措施，积累了很多经验。他们积极倡导政府运用货币政策、财政政策等经济手段对房地产市场进行干预和调控，并认为政府对住房市场的干预和调控必不可少。

　　1.美国的相关研究

　　StuartGabriel (2002)等综述了关于房地产政策的不同观点的文章，涵盖了对于当前政策的大部分研究方向与理论观点，其中包括对于美国房地产金融改革政策的经济学分析、美国低收入者房地产税收政策、住房自助系统的影响等。

　　1995年美国著名学者M.Ball和T.Morris。n〔2，，通过对许多国家住宅投资问题研究，详细地分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系，得出结论:按照一般规律，住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系，人均GDP在500美元以下时，住宅建设投资占GDP的比例在2%以下:人均GDP达到2500美元时，这一比例为3一5%;人均GDP达到或者超过5000美元时，这一比例达到最高值6一7%。此后，住宅建设投资随着人均GDP的增加，绝对值增加，但占GDP的比例呈下降趋势。

　　2.英国的相关研究

　　1995年，英国学者William.C和Denise经过对英国、美国、法国和日本等17个国家不同经济发展阶段房地产业增加值和国民经济增长速度的比较研究，得出经济发达国家房地产业与经济增长之间的比例关系，他们认为房地产业增长速度与国民经济增长速度应保持1.4:1或者1:0.7的固定比率，这样可以保持经济增长的平稳发展。

　　2、国内研究现状

　　国内房地产市场研究的文献已经初步涉及了房地产业与区域经济发展问题，研究者着重从对现象的描述和对数据的经验分析两方面讨论了房地产业与区域经济之间的关系，并由此提出相应的区域房地产发展战略。这些研究成果有的己经得到社会和学术界的认可，受到了重视。张涛 (2001)在《房地产业的区域特性及其政策研究》中认为:“房地产业与区域经济之间有着极其密切的联系，一个区域房地产业的发展应当与本地区国民经济发展水平和发展规划相适应，而区域房地产业的发展也会推动与促进本地区国民经济的发展。应根据本地区的经济发展现状与区域发展规划制定正确的房地产业发展战略与措施”;刘洪玉，清华大学房地产研究所所长提出产业发展是房地产业的依托。詹小洪，中国社科院经济所研究员提出孤立地靠房地产业是很难发展的，必须跟产业联合起来。包明华指出区域房地产业的发展制度、政策优势至关重要;邓仕敏(2004)在《试论我国房地产业的区域特性》一文中提出:“房地产的空间固定性决定了房地产随着宏观区域与微观区位的不同”，“从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业”，“一个区域的房地产业发展的程度也必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约”，“房地产业对推动区域经济发展起反作用”;曹旭华，田霄燕(2004)在《我国房地产业就业的区域不均衡现象分析》中提出:“近十年来，房地产业在我国部分区域迅猛崛起与发展，形成了一种行业的集聚效应，有利于区域发展达到规模经济，有利于推进我国的城市化进程，房地产是经济发展的晴雨表。”盛承憋等(2000)的研究采用了多元回归模型，用各地区人均可支配收入、全社会固定资产投资额、GDP以及地区总人口作为解释变量，对房地产投资额进行了数量分析和回归，从而初步涉及了区域经济环境与房地产投资之间的关系问题。文章按照东中西部的区域划分，分析了房地产投资在这些区域间的分布状况。东部地区在房地产投资、固定资产投资、GDP和房地产营业利润方面都占据了全国绝对多数的份额，房地产投资在东中西部的差异显著。通过定量的分析，作者认为应当对中国的房地产投资结构做出调整，特别是采取对西部倾斜的政策，发展西部的房地产市场，从而实现中国经济结构的优化。张永岳、陈伯庚等通过对房地产业与国民经济之间的相互关系从经济学角度进行了大量的理论阐述，较系统地分析了建设投资、产业结构变化、劳动力就业等问题对国家经济增长的作用。研究指出，房地产业的发展带动住宅建设和建筑业的发展，进而又带动钢铁、水泥、化工、机械、建筑材料等行业的发展，带动效应巨大。国家统计局李启明从国民经济核算角度对比分析了我国房地产业增加值占国民经济的比重与国外房地产业增加值的情况，分析了我国目前房地产业增加值占GDP比重低，对国民经济增长贡献度小的发展现状，指出目前我国房地产业增加值核算方法不能客观反映出房地产业在国民经济中的正确位置。并通过国外房地产业在不同发展阶段对相关产业的带动作用和房地产业增加值所占比例分析，预测与我国经济发展速度相适宜的比例。 论文范文http://www.chuibin.com

　　与国外的房地产业研究相比，我国的研究还处于起步阶段，存在着理论基础弱、研究条件差、主要指数据不完备、工具手段落后等问题。完善我国房地产业的理论体系和统计数据，借鉴国外房地产业研究的先进方法，对照分析国内外的房地产业发展状况，是我国今后房地产业研究的重点。

　　二、研究的主要内容和思路

　　本课题通过从如何保证房地产业健康稳定发展的基础出发，运用房地产经济学，投资学，区域经济学，城市经济学等相关理论，从理论上分析论述影响房地产健康发展的主要因素，研究房地产发展与区域经济发展，城市化进程，房地产价格等方面的关系，并通过建立模型采集数据定量分析这些因素与房地产业发展的关联性的程度，在此基础上结合赣州市近年来房地产业的发展现状以及在市场控制管理方面所取得的研究成果，探讨江西省房地产业的发展趋势，从而为我省“十一五”期间房地产业的持续健康稳定的发展提供建议，为政府制定宏观调控政策提供依据，同时为像我省一样的二线城市的房地产业的健康发展提供参考。主要从以下几个方面对房地产市场的健康稳定发展进行研究：

　　1. 通过描述国内房地产投资现状，研究分析房地产投资发展变化的三个阶段、房地产投资占GDP比重与经济发展水平的关系以及房地产投资与GDP的短期波动分析,来了解房地产投资与国民经济增长的关联性，以及对其关联度进行敏感性分析，从而为我省“十一五”期间制定经济发展战略及对房地产市场宏观调控措施起到指导作用，从而有效的协调好国民经济增长与房地产业发展的关系，做到同步与和谐。

　　2. 房地产作为当今经济增长中的支柱产业，但从其自身占GDP的百分比可能还不足以说明其重要性