“营改增”对房地产企业税负的影响(3)
此外，根据国家统计局数据，2016 年我国国内生产总值为744,127 亿元，房地产业为 48,133 亿元，占GDP 的6.49%；从国家统计局公布的数据来看，2016全国固定资产投资596,501亿元，其中房地产开发投资增速回升，总投资为102,581亿元，同比增长6.9%，比上年加快5.9个百分点。房地产业对总投资的贡献率为14.7%，与2015年相比有所上升；同年，中国的商品住宅销售157,349万平方米，办公楼销售面积同比增长31.4%，住宅销售面积增长22.4%，商品房销售面积增长16.8%。这些数据足以证明房地产行业在中国经济中的重要地位。虽然目前“营改增”在房地产业已经得到了推行，重复征税问题得以改善，但房地产企业往往还直接从事房地产涉及、建筑安装、物业管理等相关业务，阻碍了专业化，不利于业务结构的优化。
目前不少已经对“营改增”的影响进行了研究，但多为仅仅从理论角度分析或从已试点行业的企业计算。本文采用了最新的投入产出表数据，将结合南京市具体企业研究“营改增”政策对房地产企业的影响，同时将会从时间的角度更深层次地分析“营改增”对房地产企业税负所带来的影响。
一．文献综述
二．理论分析
（一）营业税与增值税的税制差异
中国目前的税制中流转税的最重要两类是营业税和增值税。其中，营业税是针对转让无形资产、提供应税劳务或销售不动产的单位和个人在我国境内获得的营业额征收的税种，其课税范围包括：建筑业、金融保险业、销售不动产等，是地方财政收入的重要来源。税法规定的增值税是一种对单位和个人在中国境内生产经营过程中取得的增值额征收的税种，征税范围包括：销售货物，提供加工、修理修配劳务，以及进口货物交通运输和部分现代服务业，是中央财政收入的重要组成部分。
改革前，房地产行业被归于营业税的征收范围，但改革后被列入增值税的征收范围。为了进一步研究房地产业在改革后的流转税税负的变化,首先，我们应该比较营业税和增值税在税制上的差异，两者区别主要体现在税率、计税方法、价税关系等方面。
1.税率
影响税负水平的最直接因素是税率，在同等情况下，往往税率越高，税负水平就越高。
房地产企业的涉税业务主要包括：不动产销售、土地使用权转让、不动产租赁，其中又以不动产销售为主。改革前，三种业务都缴纳营业税，适用的税率均为5%。因此房地产行业的主要业务按5%的税率缴纳营业税。
一般情况下，增值税税率比较复杂。小规模纳税人适用3%征收率，一般纳税人适用17%的税率，农产品、食用植物油等商品适用13%低税率，交通运输业适用11%，有形动产租赁以外的现代服务业适用的税率为6%。现在根据法律规定，房地产业适用的税率为11%。
单从税率考虑，房地产业“营改增”后税率由5%提高到11%，税率的提高很大程度上会提升房地产业流转税总体税负。
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