基于剩余收入法对南京市城镇居民住房负担的测度与评价(2)
1.2理论意义
我国住房商品化不足三十年，重点研究也只是近些年，而国外对住房负担能力的研究起步很早，理论相对成熟。由于基本国情和各类数据的不同，仅仅借鉴国外的研究方法会导致研究的偏差以及政策方向的错误，基于此需要筛选出符合我国国情的分析方法和指标。但是我国相关学者长期以房价支出比为研究住房负担能力的核心手段，方法单一且对住房支付能力相关的各类指标缺乏系统研究，对其概念解释也没有得出统一结论。本课题立于研究现状，综合各个方法，最终选择基于剩余收入法对南京市城镇居民住房负担的测度与评价，并提出积极建议。
1.3现实意义
经济快速发展的同时，各类社会问题也接踵而至，但其中住房供求矛盾尤为突出，一度成为社会热点问题。居民住房支付能力研究可以对居民实际购房能力的探索在横向和纵向进一步拓宽，即不仅有困难程度的指数，又可以具体测算出住房支付能力有困难的家庭数量，对于政府的宏观调控和个人合理消费住房意义重大。
一方面，研究南京市城镇居民住房支付能力，能为市政府完善住房保障体系提供重要信息。另一方面，对当地居民住房消费能力进行估算，有助于房地产公司的投资方向的确定。当居民住房支出能力弱时，对住宅的消费能力也会呈现出疲态，市场交易显现出一定疲态，此时房地产公司可以放缓开发脚步，并且房地产企业所开发住房的户型、面积差异等也可根据居民住房支出能力的大小来决策。并且研究南京市城镇居民住房支付能力，还可以引导居民理性消费住房，为各个收入阶层的人群提供科学购房建议。住房对于普通人来说一个长期的消费品，但对于投资者来说是一个短期并且高风险高回报的投资品。正因为对于普通居民的长期性，科学的购房决策对一般居民而言至关重要，居民可以进行合理住房消费通过结合住房支付能力的趋势和家庭的实际条件，营造一个供求合理的市场环境。
二、国内外研究综述
三、研究方法
根据目前我国住房市场的现行状态，可以依照不同的方向对住房进行分类，例如按照住房政策属性、使用方式、住房交易时的状态以及住宅户型。为了使文章方便理解和计算，本文所说的住房是指新建的普通商品住房。
3.1住房承受能力测算与估计
在各类文献中，我们已经初步了解到，全世界的政府、媒体、学者等都在引用住房承受力这一概念，但是却没有能形成一个全都认可的定义。国外学者认为承受能力最根本的特征是所有对住房承受能力的界定都要以机会成本为基础，即居民家庭不因为承担了购买住房的消费支出，而影响到整个家庭的正常生活甚至生存，是从经济能力方面对住房承受能力进行定义；国内学者则主要从家庭购买或租用住房后仍可以满足其他需求的能力等方面考虑。
在阅读国内外文献后，本文认为住房承受能力是当前住房市场所供给的(平均)住房价格，居民是否有经济能力负担。“住房承受能力”所针对的家庭是购买自有住房和对住房租赁有需求的家庭。为了方便模型的构建，论文假定居民家庭第一次购买自住房，而不包括购买第二套及其以上或二手房、住房、租赁住房的家庭。