商业地产开发项目定位研究+文献综述(3)
1.2 商业地产发展中存在的问题
此外，近年来我国经济发展快速，消费能力和观念都在不断提升，零售业得到了良性发展的同时也推动了商业房地产行业的发展。目前，国内商业正缓慢地融合渗透到地产业之中，行业队伍也在不断壮大。
尽管我国商业地产的发展形势一片大好，但因我国商业地产的发展起步较晚，经验不够，商业地产市场仍然存在着许多问题。其中最重要的一点体现在开发项目的盲目及非专业化的市场定位上。目前我国商业地产开发项目主要存在的定位问题有：
（1） 商业地产前期定位水平较低。开发商、经营者、投资者和消费者是开发商开发地产过程中都会涉及的四个关联体系。找出这四个关联体系的利益均衡点是策划定位必须解决的难题，找到这个均衡点才能支撑整个企业的发展。
（2） 缺乏商业地产项目市场定位的理论。在市场定位理论方面，目前的系统理论还没有出现，尚不完善，开发商对商业地产的定位分析依然举止不前，只是在表面上下功夫，缺乏专业的指导。在商业地产的投资建设过程中，开发商依然采用对住宅项目投资建设的思路开发。
（3） 用规划代替商业地产定位现象严重。在整体规划上，商业地产与住宅规划有着根本的不同。虽然现在的商业地产是在政府指导之下，不再由自己设计和规划，而是由规划设计院来进行设计规划，但是却也跟往常类似，仅仅重视了风格，而不看重市场的生态环境和商业气氛。
（4） 将住宅项目的定位方法直接复制到商业地产上。就我国的目前的形势来看，由于商业地产有利可图，许多住宅地产的开发商把目光投向了商业地产。而这些住宅地产的开发商缺乏商业地产项目开发的经验，他们往往直接把住宅地产的定位方法照搬过来。
以上存在问题表明，做好项目定位是开发商业地产的首要头等大事。因为一旦项目定位做不好，就会带来严重的后果。
1.3 商业地产开发项目定位的意义
商业地产开发项目定位是项目开发前期阶段的首要工作。通过对项目的定位，确定商业地产项目将要开发的规模、功能、形象和档次等方面的内容，这些内容对项目开发具有重要的意义。
（1）为开发商提供了科学合理的开发模式。商业地产项目的开发模式与住宅项目的开发模式不同。商业地产项目的开发应先确定项目的业态组合、功能、档次水平等，而后进行项目建筑的规划设计，以最大限度地减少日后为了改造而造成的费用，也降低了项目的风险。
（2）降低项目的开发风险，提高项目收益率。如果在项目的开发的前期就对项目进行定位，并通过跟商家的访谈，了解商家的需求和意向，这样对进驻的商家就会非常清晰。开发商也可以对项目进行合理的设计，从而降低开发风险，并提高收益率。
（3）奠定营销策略的基础。项目定位本质上是以消费者需求为导向的定位。不同消费者具有不同的消费条件和购物习惯，对商品的需求也就不同。商品经营者所经营的商品不可能满足所有的消费者，因此，商业地产的项目定位可以根据消费者的需求对市场进行细分，从中选择和确定适合自身的经营特点。
（4）有利于开发商在竞争中处于优势地位。准确定位的商业地产项目，不仅能给消费者留下深刻的印象，更能引起消费者的购买欲望，并有效地缩短项目的培育期，从而使项目在竞争中处于优势地位。
2 商业地产的相关概念
2.1 商业地产的概念
商业地产，是指作为商业用途的地产，不同于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产等。广义上讲，商业地产通常指用于各种零售、批发、娱乐、餐饮、健身、休闲等商业经营用途的房地产形式，从功能、用途和经营模式上区别于公寓、普通住宅、别墅等房地产形式。从狭义上讲，商业地产泛指用于零售业的地产形式，零售地产的概念在国外用得会比较多。