房地产开发建设项目土地价格评估
以合适的价格拿到目标土地是房地产项目开发的前提条件和获取利润的关键因素,而对目标土地正确估价是房地产项目投资决策的重要依据。随着通过拍卖竞买的方式获得土地使用权成为房地产企业获得土地的主要方式,做好土地估价工作的重要性日趋明显。从某种意义上说,土地估价工作关系到房地产企业的战略发展。
　　
　　1对土地价格评估的意义和目的
　　
　　土地一般是指地球表面的陆地部分,包括内陆水域和滩涂,是人类社会赖以生存的物质基础。土地既是资源也是资产,尤其是城市用地,它是由人类开发和再开发而形成的。土地是房地产业发展必不可少的物质基础,房地产开发的前期工作实质上是土地资源的开发利用,包括:项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施"七通一平"等。在房地产开发项目中土地价格的评估工作对房地产开发的投资决策至关重要。对于开发商来说,只有认真分析宏观经济的走势,准确预测房地产的需求趋势,综合运用各种技术手段,才能客观地评估目标土地的价格,从而取得土地的使用权www.751com.cn。
　　
　　2土地价格的综合评估
　　
　　在土地估价中最基本的三种估价方法是:收益法、比较法、成本法,其它估价方法的理论依据不外乎是上述三种价格形成理论中的某一种,只有形式略有变化而已。综合评估法就是综合对需要进行评价的土地分别以上述三种方法计算并得出结果,再分析需要评价土地的特点、用途及项目开发获利模式后,对每种方法赋予相应的权重,综合评价该土地的价格。(见表1)
　　2.1收益法
　　收益法(income approach),又称收益资本化法、收益现值法、收益还原法,是将土地预期未来各年正常纯收益以适当的资本化率折现求和(资本化),求取待估土地在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。土地估价收益法的公式为:
　　①未来各年的收益不同,依次为:a1a2,...an,相应的资本化率为:r1,r2,...,rn,并假设各年纯收益的现值分别为:V1,V2,...,Vn,则有:
　　
　　2.2比较法
　　比较法(Market Comparison Approach),或称市场比较法,是将待估土地与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似土地进行比较,并根据后者已知的成交价格,修正得到待估土地在一定时点、一定产权状态下市场价格的一种估价方法。比较法的公式为:
　　假设待估土地的价格为Pa,己知类似土地的市场价格为Pb,
　　
　　 2.3成本法
　　成本法(cost approach),是以待估土地所需的必要而正常的成本为基础估算待估土地在一定时点、一定产权状况下价格的一种估价方法。成本法的估价公式为:
　　V=CA+CB+S+T(5)
　　式中,V-待估土地的地价;CA-土地取得成本;CB-土地开发成本;S-土地增值收益;T-正常利税,按国家相关规定计算。
　　
　　3 实例分析
　　
　　案例一:
　　某项目土地面积为27227.8平方米(合40.8417亩),开发用途为住宅,出让年限为70年,起报价为1980.4万元。主要规划指标:总建筑面积≤40000平方米;绿地率≥35%;建筑密度≤40%;建筑高度≤22米。
　　通过利用收益法、比较法、成本法对该地块进行测算:收益法计算结果:V1=2682万元;比较法计算结果:V2=3225万元;成本法计算结果:V3=2877万元
　　分析:此项目土地为住宅用地,为开发销售运作模式,采用成本法最为合理,而比较法,可能会因为类似案例较少,且具有个性会存在误差,收益法只是利用目前租赁收益进行计算,而目前房地产收益销售明显高于租赁收益,综合这些因素,各种计算方法计算权重如下:收益法所占权重:i1=0.15;比较法所占权重:i2=0.35;成本法所占权重:i3=0.5
　　则该块土地的价格即竞买报价临界值为:
　　
　　=2682×0.15+3225×0.35+2877×0.5
　　=2969.55万元
　　案例二:
　　某项目土地面积为24014.6平方米(合36.0219亩),开发用途为商业,出让年限为40年,起拍价为6073.77万元。主要规划指标:总建筑面积≤85000平方米;绿地率≥20%;建筑密度≤35%;建筑层数不超过16层。
　　通过利用收益法、比较法、成本法对该地块进行测算:收益法计算结果:V1= 9647万元;比较法计算结果:V2=7514万元;成本法计算结果:V3=8695万元
　　分析:此地项目土地为商业用地,为开发租赁运作模式,采用收益法最为合理,比较法可能会因为案例具有个别性而存在误差,成本法由于成本不等于市场价格所以只是辅助方法,综合这些因素,各种计算方法计算权重如下:收益法所占权重:i1=0.4;比较法所占权重:i2=0.3;成本法所占权重:i3=0.3
　　则该块土地的价格即竞买报价临界值为:
　　
　　=9647×0.4+7514×0.3+8695×0.3
　　=8721.5万元
　　通过以上两个案例可以看出,每种方法的权重对地价的影响较大,在选取权重时应考虑多方面的因素,但不同的项目开发获利模式是每种计算方法选取权重的重要因素,对于有收益或潜在收益的项目收益法的权重较大,有丰富交易案例的土地估价比较法的权重较大,所有的开发项目均会发生一定的成本或费用,所以各种土地估价均可从成本角度进行评估,但那些收益性和有丰富市场资料的项目一般不采用成本法,即使采用,也只是一种辅助方法。对于一些不适合一种或两种评估方法的项目,也可仅采用一种或两种适用的方法赋予权重进行评估,以求更合理的考虑土地影响因素,得到更加真实的土地价格。
　　
　　结束语
　　
　　土地的综合评估法是在传统土地价格评估的方法基础上,将各种传统评估法综合考虑、分析应用。该方法全面分析了影响土地价格的各个因素,对于评估土地价格具有较实际的意义。在房地产开发项目中,通过运用综合评估法预测出地块价格后,再根据房地产用地的竞买程序和实际竞买的竞争情况,做出相应的竞买策略,可以达到合理控制土地成本的目的。
　　
　　参考文献
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　　[2] 蔡兵备.城市地价评估方法[M].社会科学文献出版社,2002
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　　[4] 何芳.城市土地经济与利用[M].同济大学出版社,2004