中国房地产市场的现状和发展趋势
[内容摘要]
在经过了一系列的宏观调控政策的制定及出台之后，比如第二套房贷政策调整；"24号文"的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等。中国政府已经有效地破除了垄断，遏制了房产市场中的投机分子，以往拿到土地就可以在市场上再融资，圈到更多的钱，再囤地--再融资的循环链条，已经随着政策的出台而断裂。而且随着廉租房、经济适用房、两限房用地及项目建设相继纳入正轨之后，我相信人们的住房问题将得到更进一步的解决。
[正文]
自古以来衣食住行一直是人们的生活主线。“衣食”问题，既温饱问题虽然是人生存的根本和重中之重，但是“住”这个主题在当今社会是人们最为关注的话题。买房卖房有可能已经成为某些人的生活中心，亦或是人们茶余饭后的主题。
在当今这个经济飞速发展的“有中国特色的社会主义社会”中，人们已经不再会为衣食问题而烦扰，更多的就是解决“住”和“行”的问题。随着沿海地区以及中国较发达地区城镇化程度越来越高，新增城镇人数越来越多，在一个普通的中国家庭中，“住”这个问题已经成为了一个刻不容缓的问题。所以就“住”即“中国房地产市场”这个问题我在此做一个简单的分析和展望。
回顾中国房地产市场的发展史：从1998年的住房分配货币化，它标志着房地产产业的全面市场化。2000年中国又规范了房地产市场。2001年随着中国经济的腾飞，为了刺激消费，房地产市场也飞速发展，越来越繁荣。2003年4月是中国房地产业的一大转折点，不断飚升的房价使得老百姓无力承受，为此中国政府实施了宏观调空政策，下发了121文件，其中明确规定第二套住房的首付比例要提高；同年的7月，国家政府又开始着手于整顿土地市场。2007年1月国家建设部正式开始规范房地产经纪行业。同时国税总局又清算了土地增值税该项举措标志了2007年的又一轮宏观调控的开始。该年3月央行2007年首度再次加息；6月中国政府通过加强对外资的管理从而进一步扼制房地产市场外资过热的势态。2007年8月国发〔2007〕24号文件颁布，该文件中的种种内容都明确的反映了中国政府宏观调空政策思路的转变，比如健全廉租住房制度等，这一系列的举措无非都保障了老百姓的民生问题，解决了老百姓无房可住的问题。9月央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款的首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍，该规定狠狠地打击了那些炒房行为。[1] 10月国家政府为了加强土地供应的调控，缩短了土地的开发周期；同时政府对限制外商投资房地产业的范围有所扩大。2008年1月国务院颁布了一系列有关政策严厉打击囤地。
通过对中国房地产产业的历史回顾之后，我们不难发现全国的房价一直保持着一个上升的趋势，甚至连续多年高速增长。那么究竟是什么原因会造成中国房地产业现在的这种局面的呢？
首先，我们先看一下全国房地产业的现状。在1997年到2007年这段时间内
中国房地产投资占固定资产投资18％，是所有行业中占比例最大的。而且与此
同时房地产投资年增幅在20％以上，略低于固定资产投资，与固定资产投资保持齐头并进的势头。房地产投资占GDP比重不断提高，到2006年已达9.21%，根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%～8%时就成长为支柱产业。[2] 而中国房地产业的支柱产业地位，是由我国目前的社会和经济发展现状、以及产业政策导向与产业运行情况所决定的。[2]从以上的种种数据来看中国经济的飞速发展对房地产产业的影响是无可后非的。
再者从人民的需求状况来看，目前我国人口结构分布中占比例最大的人群分布在30-44岁，而分布在这个年龄层的人大部分都处于买房的高峰时期，他们不但有第一次买房的需求，而且还有改善目前住房的需要，这部分人往往处于事业的黄金时期且大都具备一定的经济实力，同时又因为需要或者已经建立了家庭，所以他们是购买商品房的主力军。另外，随着我国近年来文化教育的普及和高校的连续扩招，普通高校毕业生的数量每年都有不小幅度的增加。而这些大学生毕业后，其中有很多一部分还是留在了城市里，5-10年后这些人都将面临首次购买住房的需要。对住房需求的旺盛态势也就成为影响房加的一个因素。
除了上述的自住性需求外，房地产投资和投机的需求也是一个不小的影响房价不断上抬的因素。我国处于长期低息的经济环境下，流动性过剩；并且汇改以来人民币加速升值，目前仍有巨大升值压力;再有，国内通货膨胀抬头，人民币对内贬值；种种因素导致投机和投资的境内外资金一起涌入楼市，迅速推高了房价。[3] 这部分需求，直接导致了楼市泡沫的产生和膨胀，是目前政府在房地产宏观调控方面严格控制的对象，前期出台的房贷新政策以及未来将要推行的物业税，所有的矛头都指向了这些需求。
通过分析了以上种种现今房地产业的现状，我们不难看出影响房价不断上升的主要原因就是购房需求的持续旺盛状态和房地产投资、投机。
在分析了房价不断上升的原因之后，再来展望一下未来房地产业的发展趋势。
2007年中国政府针对金融以及房地产市场出台的一系列调控政策，已经为2008年甚至更长时间内我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。业内人士认为，国务院"24号文"以及温家宝总理关于"经济适用房大多数面对中产阶级"的考虑，划定了政府与市场的责任边界。"90、70％"政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，更多的人能够有房可住。[4] 2008年后，政府从严政策的实施，住房供给量将会有所增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现"三足鼎立"的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，会使商品房市场在价格上受到不小的影响。
银监会与央行刚刚出台的对第二套住房贷款的界定，不仅把第二套住房界定以家庭为主，而且把家庭的相关的成员也清楚地界定在第二套住房范围内，特别是以家庭来界定第二套住房，使房贷对改善住房条件的家庭才适用，而对于投资者不适用。这对今后房地产需求市场将产生巨大影响，它将会改变人们对房地产的市场预期。[4]
“人多地少”是我国的基本国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩18.31亿亩(其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地)。[3] 这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，我国住宅用地紧张的局面将长期存在。而且与此同时随着中国城市化水平越来越高，新增城镇人口对住房需求急剧上升。中国每年1600万人进城，使城市住房供求矛盾加大。[4]这个原因直接影响了中国的房价将保持上升的趋势。
在经过了一系列的宏观调控政策的制定及出台之后，比如第二套房贷政策调整；"24号文"的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》等。中国政府已经有效地破除了垄断，遏制了房产市场中的投机分子，以往拿到土地就可以在市场上再融资，圈到更多的钱，再囤地--再融资的循环链条，已经随着政策的出台而断裂。而且随着廉租房、经济适用房、两限房用地及项目建设相继纳入正轨之后，我相信人们的住房问题将得到更进一步的解决。但是随着经济的发展，中国现在的人均住房建筑面积为20平米，按照其他国家的经验，在人均住房建筑面积达到30——50平米之前，人们对住房的需求还是会保持上升的势头。按照“十五”规划，到2005年，中国城市人均住宅面积将达到22平方米，到2010年可望达到25平米。[5] 所以，我认为在象此类客观因素存在的情况下中国房地产市场还是会保持一个上升的势态，但他会趋于平稳，不会出现以前房产市场过热的情况。因此，我认为将来房地产业的主体就是建立适合大众老百姓的住房，譬如经济适用房、廉租房等；像高级别墅这样的高端楼盘的比例将有所下降，同时房价由于种种客观原因的存在虽会继续上升，但最终将趋于平稳甚至还会有小幅度的下降。
在经过了一系列的客观和主观的对中国房地产市场发展趋势的分析和展望之后，这些虽只是我个人的一些意见，但还是有一定依据的。希望在今后的日子里中国业房地产能朝着健康良好的方向发展，不要再让那些投机分子和不法分子有机可乘。让所有国民都有房可住。
参考文献
[1] 上海证券报
[3] 中国证券报
[4] 中财网，2009年12月18日
[5] 《联合早报》，2009年7月31日 308