综合服务中心可行性研究报告

　　罗源县位于福州市东北部，。东濒罗源湾，西与闽侯交界，南与连江相邻，北与宁德、古田接壤。面积1187平方千米，辖6个镇、4个乡和1个畲族乡，设6个社区居委会、188个村居委会。人口25.4万。县人民政府驻凤山镇（项目所在地）。

　　唐大中元年(847年)置罗源场，咸通二年(861年)号永贞镇，五代后唐长兴四年(933年)升镇为县，宋天禧五年(1021年)改名永昌县，翌年定名罗源县。以境内罗江(今罗源溪)流分三支，同出一源得名。南宋景炎元年(1276年)属福安府。至元十七年(1280年)属福州路。明洪武元年(1368年)属福建行中书省福州府。清沿明制。1912年隶东路道(1914年改名闽海道)。1925年直隶于福建省。1933年11月“闽变”，隶闽海省。1934年隶第一行政督察区。1947年4月直辖福建省政府。1949年8月16日解放，属第四行政督察区。1950属闽侯专区，1956年改属福安专区，1962年属福州市，1963年复属闽侯专区，1970年又属福安专区(1971年改称宁德地区)，1983年划归福州市。

　　罗源县地处鹫峰山脉东南延伸部分，地势自西而东，高低起伏。全县最高峰牛母山海拔1251米。属中亚热带海洋性季风气候。四季分明，夏长无酷暑，冬短无严寒，雨量充沛，温暖湿润。年平均气温19℃，年平均降水量1652毫米，年平均日照时数1691.1小时。境内三面环山，一面临海，山海资源丰富，西北部山区有着丰富的“两石”(花岗岩、叶蜡石)“一土”(高岭土)和林茶竹果等资源；东部海湾鱼虾贝藻种类繁多，海鲜品享誉闽都。罗源历史文化绚丽多彩，生态旅游资源丰富：罗源湾万顷碧波，县内岱江如练、禾山似雕、碧岩险峻，宋代十八罗汉石刻、陈太尉宫风格独特、建筑精巧，岱江畲族风情漂、海上狩猎有惊无险，畲族风情古朴典雅，山珍海味为众多美食者咂口称奇。

　　东部罗源湾口小腹大水深，海域面积达240平方公里，避风遏浪，不冻不淤，港口作业时间年平均360天，是我省六大天然深水良港之一，其港口、土地、区位、交通优势明显：一是港口优势。县辖罗源湾北岸港区岸线长25公里，规划可建万吨级以上深水泊位37个，约14公里的岸线水深在10米以上；现有1000~5000吨级码头4个、3万吨级和5万吨级码头各1个，年吞吐能力达800万吨以上，在建的还有5万吨级、15万吨级码头各1个。二是土地优势。拥有松山、白水两大围垦造地近5万亩以及周边可开发利用腹地，土地储量近10万亩，形成海峡西岸“人无我有，人有我多”的可供成片开发的港区工业建设用地。三是区位优势。罗源湾与台湾隔海相望，距马祖岛38海里、基隆港146海里、上海405海里、香港435海里，位于长江三角洲、珠江三角洲等距离中心，北联宁德、浙江，南接福州、厦门，是连接南北的重要节点。四是交通优势。海陆空交通便捷，开辟了直抵香港、日本、新加坡等航线，104国道、沈海高速公路穿境而过，距长乐国际机场仅58公里，福州市区65公里，距宁德市仅25公里、温州200多公里。温福铁路已建成，并在罗源湾开发区内设站，罗源湾港区铁路专用线从该站点连接贯穿港区三个作业区至将军帽。此外，罗源湾还是省级经济技术开发区、临时一类通商口岸、台轮停泊点、对台贸易点和全国首个国土综合开发整理示范区。

　　近年来，省、市高度重视罗源湾的开发建设，福建省把罗源湾列为“十一五”重点临港重化工业基地和“建设全国主体功能区的重点开发区域”，作为全省区域新增长极进行培育。福州市把罗源湾开发建设摆上重要地位，提出优化产业规划布局、重点拓展南北“两翼”、大力发展临港工业的决策部署，这些都为罗源湾开发建设赢得了先机。目前已有100多家内外资企业落户罗源湾，其中总投资超亿美元的项目有亿鑫项目、德盛镍业、宇星彩板、BOPP、华东船厂、田丰机械、恒逸化工等14个，初步构建起以治金、建材、能源、船舶修造、轻工食品、机械制造为主导的临港工业体系，形成以港口工业带动经济发展的新格局。县域经济保持稳健、快速发展态势，社会各项事业蓬勃发展，社会安定稳定、人和业兴，社会治安满意率连续多年位居全市前列。2008年全县完成地区生产总值58.2亿元，比上年增长16.2%（下同）；工业总产值94.9亿元，比增24.5%，其中规模以上工业产值62.7亿元，比增33%；农业总产值23.6亿元，比增5.2%；财政总收入3.31亿元，比增33.41%，其中地方财政收入1.93亿元，比增29.31%；社会消费零售总额14.6亿元，比增16.7%；全社会固定资产投资总额23.5亿元，比增59.5%；实际利用外资2115万美元，比增16.14%；自营外贸出口总值2473万美元，比增10.75%；城镇居民人均可支配收入11551元，比增17.1%；农民人均纯收入5214元，比增12.03%;全社会用电量79720万度，比增25.9%，工业用电量69827万度，比增27.1%。其中全社会固定资产投资增长率、规模以上工业总产值、财政总收入、地方级财政收入、地区生产总值、农业总产值等多项指标增长率位居全市前列。

　　二、项目概况

　　1 、 项目名称：　罗源城关居综合服务（暂定名）

　　2、可行性研究报告的编制依据：

　　地块位置：罗源县三道104国道南侧，县二级汽车站东侧，莲花山前置公园宗地面积10亩，。土地使用用途为集体商业用地出让年限商业为50年，

　　建设规模与目标： 毕业论文http://www.751com.cn/  论文网http://www.lwfree.com/

　　土地面积：10亩

　　容积率：5.6

　　建筑面积（预计）：总建筑面积：36000平方米

　　3 周围环境与设施

　　（1）东南侧为莲花山前置广场

　　（2，西侧100米为二级汽车站，金源超市.建设银行，城关小学。

　　（3）北侧南溪河

　　4 、项目SWOT分析

　　优势及机会

　　(1) 该项目地处城关最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是罗源最佳的商业繁华地段。

　　(2) 近几年的经济发展和罗源县市政建设步伐，使得该区域的酒店商场具有较大的升值空间。

　　(3) 罗源湾酒店成功，及商业街为该区域的定位提供了市场认可性。

　　(4) 周遍日趋成熟的居住配套及“二级汽车站”的商业氛围的逐步形成，为该项目的商场奠定了一定的基础。

　　(5) 该项目以合作形式，

　　(6) 该项目规划定位为酒店商场。

　　(7) 我公司与的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地发展

　　三、市场分析

　　　

　　1、 罗源酒店商场市场分析

　　罗源酒店从起步到发展，始终于萌芽状态。至今无一个星级酒店，山水酒店，罗源湾酒店面积都在1万平方米以下，瑞都酒店，目前客房供不应求。

　　2、罗源酒店商场表现在以下几个方面：

　　　　表现之一,造船业，修船的发展,增加客流量，

　　　　表现之二：政府接待需要星级酒店。，

　　　　表现之三：国家重点项目的落户

　　　　表现之四：交易市场持续升温。

　　　

　　——从投资角度看

　　由于股市长期低迷，银行利率多次下调，而房地产业保值、增值功能显著，使得固定资产成为投资的重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。

　　——从消费结构看

　　随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，需求较为明显。消费群体逐步扩大。

　　二，目前市场租金分析

　　1.科瑞酒店。租金每平方40元

　　2.东方酒店，租金每平方35元

　　3.凤蝶广场附近商场租金150元

　　四、建筑成本分析。

　　1、工程前期费

　　⑴城市基础设施配套费：36000㎡*40元/㎡=140万元

　　⑵建筑设计：36000*30=108万元

　　⑶地质勘探：36000*2=7.2万元

　　⑷测量定位：5万元

　　⑸供水管网配套费：36000*20元/㎡=72万元

　　小计：332.2万元

　　2、工程成本

　　⑴桩基：36000*100元/㎡=360万元

　　⑵主体：土建36000*1200=4320万元

　　⑶电梯：6部*30万元/部=180万元

　　⑷监理费：36万元

　　小计：4896万元

　　总计、5228.2万元

　　3、项目费用分析：

　　各项不可预见及办公费用150万

　　总成本：建安成本+费用+土地成本(每亩230万)

　　=5228.2万+150+2300万=7678.2

　　4、租金收入

　　　　　

　　⑴酒店20000平方*35元/月=70万元

　　⑵商场16000平方*50元/月=80万元

　　⑶3年收入1800万元，

　　5、费用开支，

　　⑴工资及其它费用，100万 /年，

　　⑵税费100万元

　　⑶银行贷款5000万，利息300万元，

　　年利润1300万元

　　结论：如项目投资在7678万元预计3年可收回投资成本，该项目具有较大的利润空间，项目可行。