2010重庆楼市市场分析报告 第2页
2010重庆楼市市场分析报告 第2页
11月，重庆统计局发布数据：1-9月，全市房地产开发完成投资307.32亿元，比去年同期增长29.3%。前日，重庆常务副市长黄奇帆表示，未来5年，我市工业化、城市化建设将投入2万亿元。在城市化方面，我市未来5年也将投资1万亿元。其中，5000亿元用于包括房地产开发，铁路、高速公路、轨道交通等投资3000亿元，剩余2000亿元将用于城市基础设施建设。
需求机会：
未来需求上亿平方米
楼市从不缺乏刚性需求，急速发展的重庆更是如此。
王雪松分析，"80后"一代适婚年龄已到，这部分的需求是绝对刚性和庞大的。主城扩容及土著居民外迁、北迁，卫星城镇的建设，均将为新重庆储备超强的需求力量。
规划显示，重庆未来三年将完成1000万平方米危旧房拆迁工作，需要700多万平方米的安置房，其中2008年将完成230万平方米。重庆都市区未来12年将新增400多万人，按人均25平方米测算，重庆还将新增上亿平方米的自住住房和改善性住房需求以及数千万平方米的写字楼、宾馆、商业物业需求。
市场最新公布的数据，更为重庆刚性需求提供了佐证：10月，重庆销售商品房11000套，销售面积98万平方米，同样名列前茅。
产品机会：
"三品"房源不愁卖
重庆客户的挑剔全国有名，"没有'三品'---品牌、品质、品位的房子就没有竞争力"，下行通道中的楼市，消费者功利性更强。这，同样给了追求"三品"的企业脱颖而出的机会。在10月销售排行榜上，鲁能•星城在成交面积、成交套数两项指标上折桂全国楼市。
值得一提的是，今年1-9月，重庆房地产业销量在国内70多个大中城市排名中，降幅最低。这既说明重庆楼价比较平稳，没有暴利，同时也基于重庆房企产品过硬。一旦重庆楼市进入上行通道，综合实力强的大牌企业绝对是楼市的领跑者。
第一，重庆进入外环时代，主城范围扩大，土地供应量增加，轻轨线路逐渐通车。对房价影响——降。
政府将结合危旧房拆迁，在主城规划布局20~50个居民聚居区，筹集资金建设一批安置房，让被拆迁群众有房住。轻轨通车将扩大居民活动半径，增加“可居住”建设用地。拆迁人群的刚性需求得到有效满足，不再局限于普通商品房，将极大稀释因拆迁而商品房市场带来的利好，降低开发商对拆迁需求的期望，从而在价格上做出一定的让步以回收资金降低风险。但周边区县如江津、璧山、北碚、合川等地因距离主城更近，交通更加便利，品牌开发商进入，房价可能上涨。
第二，重庆被确立为国家五大中心城市之一。对房价影响——涨。
早在国务院2007年批准实施重庆城乡总规划时就提出重庆的五大定位，即：重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。现在被确立为五大中心城市则被赋予了更多的使命，比如突出的区域辐射功能、在中国西部经济发展中具有重要影响力；成为内陆直接对外开放的城市、成为西部乃至中国的物流、交通和人流门户与枢纽、肩负更重要的产业职能和经济职能、成为国家改革开放的重要试验区。这必然会造成城市定位的提升、国际投资的青睐和高端人群的定居，对高端物业的房价必然起到较大推高作用。而当部分产业从沿海大规模转移到内陆后，职工收入将得到强劲增长，一般物业价格将会上调。
第三，重庆电子信息产业得到巨大提升，未来四年将成为重庆市国民经济的第一支柱产业。对房价影响——涨。
惠普、富士康、广达、英业达……一大批炙手可热的世界500强抢滩入驻，重庆IT制造不仅实现了从无到有，还一举跃居亚洲乃至全球主要IT制造基地之一，凸显出一个城市的伟大变革：重庆将不仅仅是一个在传统产业上有着基础性优势的城市，更将成为一个拥抱朝阳产业、追赶世界经济前沿的城市。重庆市将集群式承接中国台湾地区及欧、美、日电子信息产业转移，建设中国重要的集成电路及电子产品制造基地、软件及服务外包基地。电子信息及相关配套产业将从产业规模、员工素质、群体收入、行业精英等各方面给重庆楼市提供强有力的持续支撑，一个直接体现就是房价的上涨。但是由于产业布局的关系，西永组团及其周边受此利好因素的推动远大于其余区域，该片区房价可能迎来较快增长。
第四，央企地产公司与一线民营地产企业大举入渝，占据重庆楼市大半江山。对房价影响——涨。
一个代表性的例子就是万科的进入，表示重庆地产的行业利润率已经具备与一线城市对接的可能。而诸如中海、保利、招商、华润、蓝光等的纷纷抢滩，则表明重庆楼市将正式进入品牌时代。在景气时期，品牌企业能够以丰富的经验和出色的品质在市场中笑傲江湖，在相对萧条时期，资本大鳄能够以雄厚的实力抄底鲸吞土地和整合并购对手，甚至以率先降价抢占市场、获取回款、挤垮对手，并最终在主城区以及外围区域形成相对垄断。很可能使得楼市整体表现为在楼盘品质普遍提高的同时，价格提升。
第五，重庆市政府正在推行的保障房建设计划。对房价影响——降。重庆市市长黄奇帆日前接受记者采访时明确表示：中国的住房制度最大问题是政府的保障房没有太大规模的启动，公房配置数量不足。最近20年开始走市场化道路。完全的市场化产生了房价过高、泡沫、投机炒作等各种各样的问题。居民住房不能完全靠商品化来解决，应该实施商品化和保障性并存的住房双轨制，不然居有其所的问题不可能得到真正解决。目前重庆已经确定了商品房和保障性住房的供应比例。百分之六七十是市场化，商品房来供应，有个百分之三十到四十是由政府的保障房来供应。并且一定要有一整套制度甚至机构来保障。比如，政府已经做出决定，主城9区由市政府的投资集团直接来负责2千万平方米的公租房建设。还会建立住房保障局，专门管公租房，怎么出租，怎么管理，怎么回收，就由这个行政管理局来专门实施。应该在今年上半年批准，下半年组建到位，运行管理了就可以启动了。
不仅加大地块供应，还大量开建保障房，从房屋均价上看，房价有下降的趋势。但是我们要注意，如果真如黄市长所言实行双轨制的话，那么商品房的价格是可以按照市场化规律涨跌的。考虑到城镇化进程的大环境和各种成本上升的因素，商品房的价格还是以上升为主。
综上所述，2010年的重庆楼市也许会呈现几个特点：1.上涨幅度将视区域不同而不同；2.销售快慢将视楼盘品质和企业品牌不同而不同；3.考虑到保障房和小楼盘的相对低价，房屋均价整体平稳；4.高端房产继续以“物以稀为贵”的理由，呈现出稳步上涨的态势。