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二）具体计算过程：
　　　１.估价对象的年总收益求取
　　　　根据估价人员的调查、与估价对象相似的可比实例Ａ、Ｂ、Ｃ，均与估价对象处于同一供求范围内，其条件相似。
比较项目
可比实例A
可比实例B
可比实例C
估价对象
坐落
西昌市名店街B区丁字路口
西昌市名店街B区丁字路口
西昌市名店街A区南段
西昌市名店街B区丁字路口
朝向

东
东
北
东
建筑面积(平方米)

96.20
52.15
86.01
115.32
月租金(元/平方米)

265
300
200
距主干道

120
80
75
130
距公交站

140
100
95
150
临街距离

0
0
0
0
权数

0.5
0.3
0.2
1.0
基础设施

五通一平
出租用途

商业用房
权益状况

私有
土地平整程度

基本平整
供给设施

有休息设施
繁华程度

好
结构

钢筋混凝土结构。
竣工日期

2007年8月6日

计算估价对象的单位面积租金：265×0.5+300×0.3+200×0.2=258（元/平方米）
计算估价对象的年总收益：258×115.32×12=357030.729（元）
（2）费用情况
物业管理费：经过调查，该区域向物业管理公司交纳的管理费为2元/平方米·月
估价对象物业管理费用：115.32×2×12=2767.68（元）
年保险费：取建筑物造价（1000元/平方米）的3‰，则
保险费：1000×115.32×3‰=345.96（元）
年总费用=年租金收入×18﹪+2767.68+345.96
=357030.72×18﹪+2767.68+345.96
=67378.819元）
（3）年净收益=年总收益-年总费用
净收益=357030.72-67378.81=289651.19（元）
（4）报酬率的确定
用累加法求报酬率
项目
数字
无风险报酬率
3.87%
投资风险补偿
2.5%
管理负担补偿
0.1%
缺乏流动性补偿
2.5%
易于获得融资的好处
-0.5%
所得税抵扣的好处
-0.5%
报酬率
7.97%
（5）尚可使用N的年限的确定。
委托方于2004年3月1日取得土地使用权。2007年8 月6日建筑完成。并投入使用。则该估价对象可收益年限为40—3.46=36.44（年）
（6）由V=A/Y[1—1/(1+Y)n].得：
估价对象价格V=289651.19/7.97%[1—1/（1+7.97%）36.44]=341.20（万元）
七、估价结果确定：
估价对象在估价目的点的评估结果：市场价值，人民币341.20万元整。
大写：叁佰肆拾壹万贰仟元整。
附件：
一、估价对象的位置图。
二、估价对象的外观图片、土地形状图、建筑平面图。
三、估价对象的四至和周围环境、景观图片。
四、估价对象的权属证明。
五、估价对象的内部状况图片。
六、估价中引用的其他专用文件资料。
七、估价机构资质和估价人员资格的证明、专业经历和业绩等。

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